Grundsteuer: Vom BFH-Beschluss zu § 220 Absatz 2 BewG

Die Grundsteuer nach dem Bundesmodell beruht auf typisierten Grundsteuerwerten. Der Bundesfinanzhof hat mit zwei Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (II B 78/23 und II B 79/23, jeweils AdV) entschieden, dass diese Werte im Einzelfall durch den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts korrigierbar sein müssen. Der Gesetzgeber hat daraus mit dem Jahressteuergesetz 2024 den neuen § 220 Absatz 2 BewG gemacht. Er nennt eine feste Schwelle und zwei Wege des Nachweises.

Ausgangslage im Bundesmodell

Die Grundsteuerwerte werden nach den §§ 218 ff. BewG ermittelt, Hauptfeststellungszeitpunkt ist der 1. Januar 2022. Das Verfahren arbeitet mit Bodenrichtwerten und pauschalen Bewertungsparametern. Der Bauzustand des einzelnen Gebäudes spielt dabei nur eine untergeordnete Rolle. § 220 Absatz 1 BewG schließt zudem die Billigkeitsregelung des § 163 AO aus. In der ursprünglichen Fassung des Gesetzes fehlte damit eine Möglichkeit, einen im Einzelfall deutlich zu hohen Wert zu korrigieren.

Was der Bundesfinanzhof am 27. Mai 2024 entschieden hat

In beiden Verfahren hatten Eigentümer die Aussetzung der Vollziehung ihrer Grundsteuerwertbescheide beantragt. Das Finanzgericht hatte sie gewährt, der Bundesfinanzhof bestätigte das. Im Verfahren II B 79/23 ging es um ein Einfamilienhaus, bezugsfertig 1977, mit 178 Quadratmetern Wohnfläche, für das ein Grundsteuerwert von 318.800 Euro festgestellt worden war. Die Antragsteller hatten unter anderem auf den Bauzustand und auf ausgebliebene Renovierungen verwiesen.

Der Leitsatz lautet: Die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG sind bei der im Aussetzungsverfahren gebotenen summarischen Prüfung „verfassungskonform dahin auszulegen, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erfolgen kann." Der Senat stützt sich auf seine bisherige Rechtsprechung zum Übermaßverbot. Danach kann regelmäßig ein Verstoß vorliegen, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigt.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Es handelt sich um Beschlüsse im vorläufigen Rechtsschutz mit summarischer Prüfung. Und der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell nicht verworfen, sondern die Vorschriften verfassungskonform ausgelegt. Zur späteren Hauptsacheentscheidung II R 3/25 finden Sie eine Einordnung im Beitrag Grundsteuerwert zu hoch? Der Nachweis nach § 220 Absatz 2 BewG.

Die Antwort des Gesetzgebers: § 220 Absatz 2 BewG

Mit Artikel 35 des Jahressteuergesetzes 2024 vom 2. Dezember 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387) hat der Gesetzgeber die Linie des Bundesfinanzhofs in das Gesetz übernommen. § 220 Absatz 2 BewG gilt seit 6. Dezember 2024. Die Sätze 1 und 2 lauten: „Der niedrigere gemeine Wert ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der nach den Vorschriften dieses Abschnitts ermittelte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht. Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt."

Aus der Regelvermutung der Rechtsprechung ist damit eine gesetzliche Schwelle geworden. Bezugsgröße ist der nachgewiesene gemeine Wert, nicht der Grundsteuerwert. Wer die Abweichung vom Grundsteuerwert aus rechnet, kommt zu einem falschen Ergebnis.

Zwei Wege des Nachweises

Satz 3 verweist auf § 198 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 BewG. Damit gelten für die Grundsteuer dieselben Nachweismittel wie bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Der erste Weg ist das Gutachten. Es kann vom zuständigen Gutachterausschuss stammen oder von Sachverständigen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind. Maßstab für die Wertermittlung ist die ImmoWertV. Was ein solches Gutachten leisten muss, erläutert der Beitrag § 198 BewG: Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen.

Der zweite Weg ist der Kaufpreis. Nach Satz 4 kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis über die wirtschaftliche Einheit als Nachweis dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Hauptfeststellungszeitpunkt unverändert sind. Für die erste Hauptfeststellung ist das rechnerisch das Zeitfenster vom 1. Januar 2021 bis zum 1. Januar 2023.

Satz 5 begrenzt den Nachweis. Nutzungsrechte und weitere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind nur zu berücksichtigen, soweit sie nach Inhalt und Entstehung mit der Beschaffenheit der wirtschaftlichen Einheit zusammenhängen. Rechte, die mit der Person des Berechtigten und nicht mit der Beschaffenheit des Grundstücks zusammenhängen, bleiben danach außer Betracht.

Was der Nachweis nicht leistet

Der Nachweis nach § 220 Absatz 2 BewG gilt im Bundesmodell. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden eigene Landesgesetze an. Dort richtet sich eine Nachweismöglichkeit nach dem jeweiligen Landesrecht. Der Nachweis ersetzt außerdem nicht das Verfahren. Der Grundsteuerwertbescheid ist ein Feststellungsbescheid. Einwendungen gegen den Wert gehören in dieses Verfahren, nicht in einen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Fristen und Verfahrensweg klärt die Steuerberatung.

Konsequenz für die Beauftragung

Vor jedem Auftrag steht die Vorabrechnung. Nur wenn der erwartete gemeine Wert deutlich unter dem Grundsteuerwert liegt, kann die Schwelle erreicht werden. Die Rechenregel steht im Beitrag zum Nachweis nach § 220 Absatz 2 BewG. Der Auftrag selbst sollte ausdrücklich auf § 220 Absatz 2 BewG gerichtet sein, den Feststellungszeitpunkt benennen und die wirtschaftliche Einheit so abgrenzen, wie sie im Bescheid steht. Ein Verkehrswertgutachten zum heutigen Stichtag beantwortet die falsche Frage.

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