Der Prüfmaßstab ordnet ausgewählte höchstrichterliche und finanzgerichtliche Entscheidungen zum Immobilienbewertungsrecht ein. Ziel ist ein sachlicher Überblick über Anforderungen, die Finanzämter und Gerichte an Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten und den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts stellen. Es werden keine Namen von Sachverständigen, Kanzleien, Verfahrensbeteiligten oder Adressen genannt. Die folgende Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Bundesfinanzhof
BFH, Urteil vom 11.03.2026, II R 6/23
Vergleichswertverfahren und typisierte Bewertung, § 198 BewG
Sachverhalt. Streitgegenstand war die Frage, ob die typisierte Bewertung des Finanzamts für Zwecke der Erbschaftsteuer den tatsächlichen Verkehrswert überschritten hat. Der Steuerpflichtige hatte ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021 vorgelegt.
Kern der Entscheidung. Der BFH bestätigt, dass § 198 BewG dem Steuerpflichtigen ausdrücklich die Möglichkeit eröffnet, den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021 ist geeignet, wenn die verwendeten Vergleichspreise dokumentiert und die Ableitung nachvollziehbar ist. Der BFH stellt klar, dass die typisierte Bewertung des Finanzamts widerlegbar bleibt.
Einordnung für die Praxis. Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG muss die verwendeten Vergleichsdaten offenlegen und die Ableitung Schritt für Schritt darstellen. Ergänzend zur Vergleichswertmethode können weitere Verfahren zur Plausibilisierung herangezogen werden. Auf die formale Qualifikation der oder des Sachverständigen kommt es weniger an als auf die Herleitung der Vergleichspreise.
Die Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Finanzgericht Berlin-Brandenburg
FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 08.10.2025, 3 K 3093/24
Widerspruchsfreie Herleitung, § 198 BewG
Sachverhalt. Streitgegenstand war ein Verkehrswertgutachten, das das Finanzamt zurückgewiesen hatte, weil einzelne Annahmen im Gutachten nicht widerspruchsfrei hergeleitet waren.
Kern der Entscheidung. Das FG bestätigt: § 198 BewG verlangt ein Gutachten, das eine widerspruchsfreie Herleitung erkennen lässt. Werden Annahmen oder Vergleichspreise angesetzt, ohne dass ihre Herkunft im Gutachten belegt ist, kann das Finanzamt den Nachweis zurückweisen. Die formale Bezeichnung als Verkehrswertgutachten reicht nicht.
Einordnung für die Praxis. Für den Nachweis nach § 198 BewG kommt es darauf an, dass jede wertbildende Annahme, jeder Vergleichspreis und jeder Kapitalisierungssatz im Gutachten selbst belegt ist. Eine spätere mündliche Erläuterung reicht nicht, um Lücken in der schriftlichen Ableitung zu schließen.
Die Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Finanzgericht Hamburg
FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025, 3 K 60/23
Keine bestimmte Zertifizierung verlangt, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Sachverhalt. Streitgegenstand war die Verkürzung der Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Das Finanzamt hatte das Gutachten unter Hinweis auf die fehlende Zertifizierung der Sachverständigen zurückgewiesen.
Kern der Entscheidung. Das FG stellt klar: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verlangt keine bestimmte Zertifizierung. Entscheidend ist die dokumentierte Fachkunde in der Immobilienbewertung sowie eine nach anerkannten Methoden nachvollziehbare Herleitung. Damit setzt das FG die Linie des BFH aus IX R 25/19 und IX R 14/23 konsequent fort.
Einordnung für die Praxis. Für ein Restnutzungsdauergutachten ist die formale Zertifizierung der oder des Sachverständigen kein zwingendes Kriterium. Entscheidend sind die Herleitung nach ImmoWertV 2021 und die dokumentierte Fachkunde. Ergänzende Qualifikationen wie eine öffentliche Bestellung oder eine DIN EN ISO/IEC 17024 Zertifizierung erhöhen die Beweiskraft, sind aber keine Voraussetzung.
Die Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Finanzgericht Münster
FG Münster, Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E
Schätzung nach ImmoWertV, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Sachverhalt. Streitgegenstand war die Frage, ob und in welchem Umfang die Restnutzungsdauer einer Bestandsimmobilie unter Berücksichtigung von Modernisierungen verkürzt werden kann.
Kern der Entscheidung. Das FG bestätigt, dass die Schätzung der Restnutzungsdauer nach den Verfahren der ImmoWertV 2021, insbesondere Anlage 2 zu § 4 Abs. 3, zulässig ist. Modernisierungen werden dabei zeitgemäß berücksichtigt und dokumentiert. Reine Formvorgaben aus dem aufgehobenen BMF-Schreiben vom 22.02.2023 sind nicht mehr maßgeblich.
Einordnung für die Praxis. Ein Restnutzungsdauergutachten kann sich an der ImmoWertV 2021 mit Anlage 1 und 2 orientieren und muss die berücksichtigten Modernisierungen sowie deren Wirkung auf die Restnutzungsdauer schriftlich dokumentieren.
Die Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.