Der Prüfmaßstab ordnet ausgewählte höchstrichterliche und finanzgerichtliche Entscheidungen zum Immobilienbewertungsrecht ein. Ziel ist ein sachlicher Überblick über Anforderungen, die Finanzämter und Gerichte an Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten und den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts stellen. Es werden keine Namen von Sachverständigen, Kanzleien, Verfahrensbeteiligten oder Adressen genannt. Die folgende Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Bundesfinanzhof
BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23
Methodenfreiheit beim Nachweis kürzerer Nutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Sachverhalt. Streitgegenstand war unter anderem, nach welcher Methode eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachgewiesen werden kann.
Kern der Entscheidung. Der BFH führt im ersten Leitsatz aus, dass sich der Steuerpflichtige zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder sachverständigen Methode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Damit knüpft der Senat an das Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19 an und weicht insoweit vom BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ab. Im zweiten Leitsatz stellt der BFH die Grenze: Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach ImmoWertV genügt für sich genommen nicht.
Einordnung für die Praxis. Ein Restnutzungsdauergutachten kann sich einer sachverständigen Methode bedienen, die geeignet ist, die maßgeblichen Determinanten wie technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen zu erfassen. Ein bloßer Verweis auf die modellhaften Werte der ImmoWertV reicht nicht. Erforderlich ist eine begründete Auseinandersetzung mit den individuellen Gegebenheiten des Objekts.
Fundstelle: Bundesfinanzhof, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23
Die Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Finanzgericht Berlin-Brandenburg
FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 08.10.2025, 3 K 3093/24
Methodische Qualität und konkrete Fehler im Gutachten, § 198 BewG
Sachverhalt. Streitgegenstand war ein Verkehrswertgutachten, das das Finanzamt für Zwecke des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG zurückgewiesen hatte.
Kern der Entscheidung. Das FG stellt Anforderungen an die methodische Qualität eines Gutachtens nach den Vorgaben der ImmoWertV in den Fassungen 2010 und 2021. Konkrete methodische Fehler führen zur Nichtberücksichtigung. Das Gericht benennt unter anderem eine Anpassung des Bodenrichtwerts an die Geschossflächenzahl, den angesetzten Liegenschaftszinssatz, die Absenkung der Restnutzungsdauer sowie eine Wertminderung für Baumängel ohne Ansatz eines fiktiv-normalen Bauzustands.
Einordnung für die Praxis. Für den Nachweis nach § 198 BewG kommt es darauf an, dass wertbildende Annahmen im Gutachten hergeleitet und die Verfahren der ImmoWertV methodisch sauber angewendet werden. Bodenrichtwert-Anpassungen, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Wertminderungen sind besonders kritisch zu dokumentieren.
Fundstelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 08.10.2025, 3 K 3093/24 (NWB Datenbank)
Die Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Finanzgericht Hamburg
FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025, 3 K 60/23
Methodenfreiheit beim Nachweis kürzerer Nutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Sachverhalt. Streitgegenstand war die Verkürzung der Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Anforderungen an ein hierzu vorgelegtes Sachverständigengutachten.
Kern der Entscheidung. Das FG stellt im Leitsatz fest, dass sich der Steuerpflichtige zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder sachverständigen Methode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Das Gericht bezieht sich dabei auf § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 und § 4 Abs. 3 sowie § 12 Abs. 5 ImmoWertV 2021 und schließt sich der Linie des BFH aus IX R 25/19 und IX R 14/23 an.
Einordnung für die Praxis. Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG steht dem Steuerpflichtigen methodenoffen. Maßgeblich ist die im Einzelfall zur Nachweisführung geeignete sachverständige Methode. Formale Qualifikationen wie eine öffentliche Bestellung oder eine DIN EN ISO/IEC 17024 Zertifizierung erhöhen die Beweiskraft, sind aber nicht gesetzliche Voraussetzung.
Fundstelle: FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025, 3 K 60/23 (NWB Datenbank)
Die Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Finanzgericht Münster
FG Münster, Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E
Schätzung nach ImmoWertV 2021, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Sachverhalt. Streitgegenstand war die Frage, ob und in welchem Umfang die Restnutzungsdauer einer Bestandsimmobilie unter Berücksichtigung von Modernisierungen verkürzt werden kann.
Kern der Entscheidung. Das FG entscheidet, dass der Beklagte bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu Unrecht die typisierte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG und nicht nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere Nutzungsdauer zugrunde gelegt hat. Die Schätzung stützt sich auf § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021. Zu berücksichtigen ist der Hinweis, dass das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 vollständig aufgehoben wurde.
Einordnung für die Praxis. Ein Restnutzungsdauergutachten kann sich an der ImmoWertV 2021 orientieren und muss die berücksichtigten Modernisierungen sowie deren Wirkung auf die Restnutzungsdauer schriftlich dokumentieren. Die Anforderungen richten sich seit dem 01.12.2025 wieder ausschließlich nach dem Gesetzeswortlaut und der höchstrichterlichen Rechtsprechung.
Fundstelle: FG Münster, Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E (NRWE Justiz NRW). Zur Aufhebung des BMF-Schreibens: BMF-Schreiben vom 01.12.2025.
Die Einordnung ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.