Grundsteuer. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Der Grundsteuerwert im Bundesmodell folgt eigenen Bewertungsvorschriften. Ein niedrigerer gemeiner Wert ist heute gesetzlich nachweisbar. Die Schwelle beträgt mindestens 40 Prozent.

§ 198 BewG und § 220 Abs. 2 BewG haben verschiedene Anwendungsbereiche. Wer die beiden Normen vermischt, rechnet die Abweichung falsch oder greift den falschen Bescheid an. Der folgende Abschnitt trennt Rechtsgrundlage, Schwellenrechnung, Ländermodell und Verfahrensweg.

Vier K.o.-Punkte

Vier Aussagen, die einen Ausschluss oder eine unumkehrbare Weichenstellung markieren. Wer sie verletzt, verliert den Anspruch unabhängig von der Gutachtenqualität.

K.o. 1

Monatsfrist Einspruch

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Sie läuft unabhängig davon, ob ein Gutachten vorliegt. Wer die Frist verstreichen lässt, verliert den Rechtsbehelf. Fristwahrend einlegen, Gutachten nachreichen.

Fundstelle im Buch: Kapitel 6, Seite 37. Amtliche Fundstelle: § 355 AO

K.o. 2

Nachweislast des Steuerpflichtigen

Der Steuerpflichtige trägt die Nachweislast für den niedrigeren gemeinen Wert (§ 198 Abs. 1 BewG). Es genügt nicht, den festgestellten Steuerwert anzuzweifeln. Nachzuweisen ist der niedrigere gemeine Wert selbst. Ohne diesen Nachweis bleibt es beim festgestellten Wert.

Fundstelle im Buch: Kapitel 5, Seite 30. Amtliche Fundstelle: § 198 BewG

K.o. 3

Gutachterqualifikation

Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, von einer nach § 36 GewO zugelassenen Person oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person stammen (§ 198 Abs. 2 BewG). Fehlt die Qualifikation, ist der Nachweis nicht statthaft.

Fundstelle im Buch: Kapitel 5, Seite 30 f. Amtliche Fundstellen: § 198 BewG und § 36 GewO

K.o. 4

Kaufpreis nur bei unveränderten Verhältnissen

Ein Kaufpreis gilt als Nachweis nach § 198 BewG nur, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag unverändert sind (§ 198 Abs. 3 BewG). Bei Abweichung ist der Kaufpreis kein tauglicher Nachweis.

Fundstelle im Buch: Kapitel 5, Seite 31. Amtliche Fundstelle: § 198 BewG

Von der verfassungskonformen Auslegung zur gesetzlichen Regel

Die BFH-Beschlüsse vom 27.05.2024 eröffneten im Bundesmodell den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Die §§ 218 ff. BewG waren nach der damaligen Entscheidung verfassungskonform so auszulegen, dass dieser Nachweis auf Ebene der Grundsteuerwertfeststellung möglich ist (BFH, Beschlüsse vom 27.05.2024, II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)).

Der BFH verlangte regelmäßig, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist. Dafür musste der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert deutlich unterschreiten. Die Beschlüsse ergingen im Verfahren der Aussetzung der Vollziehung und beruhten auf summarischer Prüfung (BFH, Beschlüsse vom 27.05.2024, II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)).

§ 220 Abs. 2 BewG enthält heute die gesetzliche Nachweismöglichkeit. Weicht der nach §§ 218 bis 260 BewG ermittelte Grundsteuerwert erheblich vom gemeinen Wert ab, ist der gemeine Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige ihn nachweist (§ 220 Abs. 2 Satz 1 BewG). Eine erhebliche Abweichung liegt vor, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt (§ 220 Abs. 2 Satz 2 BewG). Die Formulierung verlangt mindestens 40 Prozent. Eine Überschreitung von mehr als 40 Prozent ist nicht erforderlich.

Verfassungsmäßigkeit und begrenzte Datenkontrolle

Der BFH hielt das Grundsteuer-Reformgesetz formell für verfassungsgemäß. Für Wohnungseigentum hielt er die Bewertungsvorschriften der §§ 252 bis 257 BewG materiell für verfassungsgemäß (BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 3/25).

Das Finanzgericht darf die von den Gutachterausschüssen nach § 247 Abs. 2 BewG ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen (BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 3/25). Der Weg über allgemeine Kritik am Bodenrichtwert ist daher begrenzt. Der BFH verweist zur Abmilderung von Überbewertungen auf den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG.

Zwei Normen, zwei Bewertungsanlässe

§ 198 BewG betrifft die Bedarfsbewertung. Er setzt einen niedrigeren gemeinen Wert an die Stelle des Werts nach §§ 179, 182 bis 196 BewG, wenn der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert nachweist (§ 198 Abs. 1 BewG). § 220 Abs. 2 BewG betrifft dagegen den nach §§ 218 bis 260 BewG ermittelten Grundsteuerwert. Dort genügt ein niedrigerer gemeiner Wert nicht. Die Abweichung muss die gesetzliche Schwelle von mindestens 40 Prozent erreichen.

Die Nähe der Begriffe darf nicht zu einer Vermischung führen. Ein Gutachten kann fachlich dieselben Wertermittlungsgrundsätze verwenden. Die Rechtsfrage richtet sich jedoch nach dem jeweiligen Bewertungsanlass und nach der einschlägigen Norm (§ 198 Abs. 1 BewG, § 220 Abs. 2 BewG).

Die wirtschaftliche Entscheidung vor dem Gutachten

Ein Gutachten verursacht Aufwand für Unterlagen, Ortskenntnis, Wertermittlung und Verfahrensführung. Bei der Grundsteuer sollten Sie diesen Aufwand dem erwartbaren wirtschaftlichen Nutzen gegenüberstellen. Ausgangspunkte sind der festgestellte Grundsteuerwert, die mögliche Schwellenprüfung und die Auswirkungen des anzusetzenden gemeinen Werts.

Schätzen Sie vorab, ob belastbare Anhaltspunkte für einen niedrigeren gemeinen Wert vorliegen. Ein vorhandener Kaufpreis kann wegen seines unmittelbaren Marktbezugs eine erste Prüfungsgrundlage sein. Er ersetzt die Anforderungen des § 220 Abs. 2 BewG jedoch nicht, wenn die gesetzliche erhebliche Abweichung nicht erreicht wird.

Berücksichtigen Sie ferner den zeitlichen Horizont der Grundsteuerwertfeststellung und die weitere tatsächliche Entwicklung des Grundstücks. Diese Überlegung ist eine wirtschaftliche Mandatsentscheidung. Sie trifft keine Aussage über eine Anerkennungsquote und ersetzt nicht die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen.

Die 40-Prozent-Schwelle durchgerechnet

Der Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG greift erst, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Der häufigste Rechenfehler liegt in der Bezugsgröße. Die 40 Prozent beziehen sich auf den nachgewiesenen gemeinen Wert und nicht auf den Grundsteuerwert. Alle Beträge der folgenden Beispiele sind frei gewählt.

Fall A und Fall B unterscheiden sich um 10.000 Euro im Gutachtenergebnis. Diese 10.000 Euro entscheiden über den gesamten Nachweis. In Fall B bleibt der Grundsteuerwert unverändert bestehen, auch wenn das Gutachten fachlich einwandfrei ist.

Daraus folgt eine einfache Vorabrechnung. Teilen Sie den Grundsteuerwert durch 1,4. Nur wenn der zu erwartende Verkehrswert unter diesem Betrag liegt, trägt der Nachweis. Bei einem Grundsteuerwert von 420.000 Euro liegt die Grenze bei 300.000 Euro. Bei 500.000 Euro liegt sie bei rund 357.143 Euro.

Führen Sie diese Rechnung vor der Beauftragung durch. Liegt die erwartete Wertspanne des Objekts nahe an der Grenze, sprechen Sie mit dem Sachverständigen über die zu erwartende Bandbreite, bevor ein kostenpflichtiger Auftrag erteilt wird.

Nachweis und Verfahrensstrategie

Der Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG konzentriert sich auf den gemeinen Wert. Dieser Wert entspricht dem Verkehrswert oder Marktwert. Maßgeblich ist der Preis, der zu dem maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).

Das Grundsteuer-Handbuch der Finanzverwaltung nennt als regelmäßige Nachweise ein Verkehrswertgutachten oder einen zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis. Diese Verwaltungsaussage ersetzt die gesetzliche Abweichungsschwelle nicht. Auch ein fachlich überzeugender Nachweis führt nur zur Rechtsfolge des § 220 Abs. 2 BewG, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt (§ 220 Abs. 2 BewG, A 220.2 AEBewGrSt).

Der Auftrag an den Sachverständigen sollte deshalb den Grundsteuerwert, die gewünschte Aussage zum gemeinen Wert und den maßgeblichen Bewertungszeitpunkt klar bezeichnen. Ein Gutachten, das einen anderen Wertzweck oder einen anderen Zeitpunkt behandelt, kann die gesetzliche Vergleichsrechnung nicht ohne Weiteres tragen (§ 220 Abs. 2 BewG, § 194 BauGB).

Im Einspruch trennen Sie die beiden Argumentationslinien. Konkrete Fehler bei der Ermittlung eines Bodenrichtwerts sind substantiiert vorzutragen. Daneben kann der Steuerpflichtige den niedrigeren gemeinen Wert nach § 220 Abs. 2 BewG nachweisen. Die eingeschränkte gerichtliche Kontrolle der Bodenrichtwerte ersetzt diesen Nachweis nicht (BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 3/25).

Welches Modell gilt in welchem Land

Die Länder durften vom Bundesmodell abweichen. Vor jeder Prüfung ist deshalb zu klären, welches Bewertungsrecht überhaupt anzuwenden ist. Ein Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG geht ins Leere, wenn das Land ein eigenes Bewertungsmodell anwendet.

Für Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen weist das Grundsteuer-Handbuch der Finanzverwaltung keine abweichende Landesregelung aus. Prüfen Sie diese Zuordnung im Einzelfall anhand des Landesrechts, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.

Die Zuordnung entscheidet über die Rechtsgrundlage des Nachweises. Im Bundesmodell ist das § 220 Abs. 2 BewG. In den Landesmodellen richtet sich eine etwaige Nachweismöglichkeit nach dem Landesgesetz. Der Bundesfinanzhof hat zum baden-württembergischen Landesmodell mit Urteilen vom 22.04.2026 entschieden (BFH, Urteile vom 22.04.2026, II R 26/24 und II R 27/24).

Der Verfahrensweg und die Fristen

Die Grundsteuer wird in drei Stufen festgesetzt. Am Anfang steht die gesonderte Feststellung des Grundsteuerwerts. Darauf folgt der Grundsteuermessbescheid. Am Ende steht der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Grundlagen dieser Kette sind die Vorschriften über die gesonderte Feststellung (§ 179 AO). Feststellungsbescheide sind, auch wenn sie noch nicht unanfechtbar sind, für andere Feststellungsbescheide, für Steuermessbescheide, für Steuerbescheide und für Steueranmeldungen bindend, soweit die getroffenen Feststellungen für diese Bescheide von Bedeutung sind (§ 182 Abs. 1 Satz 1 AO).

Daraus folgt die zentrale Verfahrensregel. Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid können nur durch Anfechtung dieses Bescheids und nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids angegriffen werden (§ 351 Abs. 2 AO). Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kann einen zu hohen Grundsteuerwert also nicht korrigieren. Der Angriff muss sich gegen den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert richten.

Gegen Verwaltungsakte in Abgabenangelegenheiten ist als Rechtsbehelf der Einspruch statthaft (§ 347 Abs. 1 Satz 1 AO). Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Der Einspruch hemmt die Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsakts nicht. Die Aussetzung der Vollziehung richtet sich nach § 361 AO und ist gesondert zu beantragen.

Die Monatsfrist läuft unabhängig davon, ob das Gutachten bereits vorliegt. Legen Sie den Einspruch deshalb fristwahrend ein und reichen Sie das Gutachten nach. Arbeitshilfe A7 enthält die Fristenübersicht.

Anforderungen an das Gutachten

Die Finanzverwaltung stellt für den Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG eigene Anforderungen auf. Die Nachweislast des Steuerpflichtigen umfasst auch den Qualifikationsnachweis des Gutachters (A 220.3 AEBewGrSt).

Das Gutachten ist für die Feststellung des Grundsteuerwerts nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt (A 220.3 AEBewGrSt). Ein Gutachten ist damit ein Beweismittel und kein Rechenschritt. Es kann inhaltlich gewürdigt und im Ergebnis abgelehnt werden.

Für die Praxis folgt daraus eine doppelte Vorbereitung. Der Auftrag muss die Qualifikation des Sachverständigen dokumentieren. Das Gutachten muss so aufgebaut sein, dass die Beweiswürdigung nachvollziehbar zugunsten des Mandanten ausfallen kann.

Die Verweisungstechnik des Gesetzes ist dabei zu beachten. § 220 Abs. 2 Satz 3 BewG erklärt § 198 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BewG für entsprechend anwendbar. Auf § 198 Abs. 3 BewG verweist die Vorschrift nicht. Für die Ermittlung des gemeinen Werts ist der Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen (§ 220 Abs. 2 Satz 4 BewG). Das ist ein anderer Zeitpunkt als der Bewertungsstichtag des § 198 Abs. 3 BewG. Ein Gutachten auf einen falschen Stichtag trägt den Nachweis nicht.

§ 220 Abs. 2 BewG wurde durch Artikel 35 des Jahressteuergesetzes 2024 in das Bewertungsgesetz eingefügt und gilt mit Wirkung vom 06.12.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387).

Verfassungsrechtliche Lage und laufende Verfahren

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 12.11.2025 über die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells entschieden (BFH, Urteile vom 12.11.2025, II R 3/25, II R 31/24 und II R 25/24). Die vorangegangenen Beschlüsse vom 27.05.2024 waren im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes ergangen und beruhten auf summarischer Prüfung (BFH, Beschlüsse vom 27.05.2024, II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)).

Der Unterschied ist für die Mandatsberatung erheblich. Ein Beschluss im Aussetzungsverfahren entscheidet über die Vollziehung und nicht über die Rechtmäßigkeit in der Hauptsache. Zitieren Sie beide Entscheidungsarten getrennt und weisen Sie den Verfahrensstand aus.

Zur Grundsteuer sind beim Bundesfinanzhof weitere Revisionen anhängig. Sie betreffen das Bundesmodell sowie die Landesmodelle in Hamburg, Hessen und Bayern (Bundesfinanzhof, Übersicht der anhängigen Verfahren im Fokus Grundsteuer).

Ein anhängiges Verfahren begründet keinen Anspruch auf Aussetzung der Vollziehung und keine automatische Verfahrensruhe. Es kann jedoch ein Argument für einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung nach § 361 AO liefern. Prüfen Sie den Stand der Verfahren zum Zeitpunkt Ihres Einspruchs. Der Verfahrensstand dieses Leitfadens bezieht sich auf den 09.08.2026.

Was jetzt zu tun ist

1. Ordnen Sie den Bescheid dem Bundesmodell und der Grundsteuerwertfeststellung zu (§§ 218 ff. BewG).
2. Prüfen Sie, ob ein gemeiner Wert belastbar nachweisbar ist (§ 220 Abs. 2 Satz 1 BewG).
3. Berechnen Sie die Abweichung mit dem nachgewiesenen gemeinen Wert als Bezugsgröße (§ 220 Abs. 2 Satz 2 BewG).
4. Entscheiden Sie erst danach, ob die wirtschaftliche Wirkung den Gutachtenaufwand trägt.
5. Trennen Sie Einwendungen gegen die Ermittlung des Bodenrichtwerts von dem Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG (BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 3/25).
6. Klären Sie vorab, ob das Land ein eigenes Bewertungsmodell anwendet.
7. Richten Sie den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid und nicht gegen den Folgebescheid (§ 351 Abs. 2 AO).
8. Notieren Sie die Monatsfrist ab Bekanntgabe und legen Sie fristwahrend ein (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO).
9. Stellen Sie den Auftrag auf den Hauptfeststellungszeitpunkt ab (§ 220 Abs. 2 Satz 4 BewG).
10. Legen Sie den Qualifikationsnachweis des Gutachters mit vor (A 220.3 AEBewGrSt).

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