Grundsteuerwert zu hoch? Der Nachweis des niedrigeren Werts nach § 220 Absatz 2 BewG

Was das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12. November 2025 für Eigentümer und Berater bedeutet.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12. November 2025 (II R 3/25) das neue Grundsteuer-Bewertungsrecht bestätigt und zugleich den Weg für Eigentümer klar benannt. Wer einen zu hohen Grundsteuerwert korrigieren will, geht nicht über allgemeine Kritik am Bodenrichtwert, sondern über den gesetzlichen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Absatz 2 BewG.

Was der Bundesfinanzhof entschieden hat

Der Bundesfinanzhof hielt das Grundsteuer-Reformgesetz formell für verfassungsgemäß und die Bewertungsvorschriften der §§ 252 bis 257 BewG für Wohnungseigentum materiell für verfassungsgemäß (II R 3/25). Zugleich stellte er fest, dass das Finanzgericht die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen darf. Der Weg über allgemeine Kritik am Bodenrichtwert ist damit eng. Zur Abmilderung von Überbewertungen verweist der Bundesfinanzhof ausdrücklich auf den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Absatz 2 BewG.

Zwei Normen, ein häufiger Fehler

Bei der Bedarfsbewertung gilt § 198 BewG, dort wird der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert ohne feste Prozentgrenze angesetzt. Beim Grundsteuerwert im Bundesmodell gilt dagegen § 220 Absatz 2 BewG. Hier genügt ein niedrigerer Wert allein nicht. Die Abweichung muss die gesetzliche Schwelle erreichen. Wer die beiden Normen vermischt, rechnet die Abweichung falsch oder greift den falschen Bescheid an.

Die 40-Prozent-Schwelle, richtig gerechnet

Der Nachweis nach § 220 Absatz 2 BewG greift erst, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Bezugsgröße ist der gemeine Wert, nicht der Grundsteuerwert. Für die Vorabrechnung teilen Sie den Grundsteuerwert durch 1,4. Nur wenn der zu erwartende Verkehrswert unter diesem Betrag liegt, trägt der Nachweis. Bei einem Grundsteuerwert von 420.000 Euro liegt die Grenze bei 300.000 Euro, bei 500.000 Euro bei rund 357.143 Euro. Diese Beträge sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.

Welches Modell gilt in welchem Land

Der Nachweis nach § 220 Absatz 2 BewG gilt im Bundesmodell. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden eigene Landesmodelle an, dort richtet sich eine etwaige Nachweismöglichkeit nach dem Landesgesetz. Klären Sie deshalb vor jeder Fristberechnung, welches Bewertungsrecht für das Grundstück überhaupt gilt. Zum baden-württembergischen Landesmodell hat der Bundesfinanzhof mit Urteilen vom 22. April 2026 entschieden (II R 26/24 und II R 27/24).

Was jetzt zu tun ist

1. Die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid beträgt einen Monat ab Bekanntgabe (§ 355 Absatz 1 Satz 1 AO). Fristwahrend einlegen, das Gutachten kann nachgereicht werden.
2. Klären Sie, welches Landes- oder Bundesmodell für das Grundstück gilt.
3. Rechnen Sie die 40-Prozent-Schwelle vorab. Grundsteuerwert geteilt durch 1,4 ergibt die Grenze für den erwarteten Verkehrswert.
4. Beauftragen Sie ein Verkehrswertgutachten erst, wenn die Vorabrechnung Aussicht auf Erfolg zeigt. Der Auftrag benennt Grundsteuerwert, gewünschte Aussage zum gemeinen Wert und den maßgeblichen Bewertungszeitpunkt.

Häufige Fragen

Kann ich gegen einen zu hohen Grundsteuerwert vorgehen?

Ja. Nach § 220 Absatz 2 BewG ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt und der Steuerpflichtige diesen Wert nachweist. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12. November 2025 (II R 3/25) ausdrücklich auf diesen Nachweis verwiesen.

Wie berechne ich die 40-Prozent-Schwelle?

Der Grundsteuerwert muss den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigen, Bezugsgröße ist der gemeine Wert. Als Vorabrechnung teilen Sie den Grundsteuerwert durch 1,4. Nur wenn der erwartete Verkehrswert darunter liegt, trägt der Nachweis. Bei 420.000 Euro Grundsteuerwert liegt die Grenze bei 300.000 Euro.

Gilt der Nachweis nach § 220 Absatz 2 BewG in jedem Bundesland?

Nein. Er gilt im Bundesmodell. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden eigene Landesmodelle an, dort richtet sich eine Nachweismöglichkeit nach dem Landesgesetz. Klären Sie zuerst, welches Bewertungsrecht für Ihr Grundstück gilt.

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