Qualifikation und Wege
Qualifikation, Zertifizierung und Wege zur passenden Bewertung
Für jeden Bewertungsanlass gilt ein eigenes Regelwerk und daraus folgen konkrete Anforderungen an die Qualifikation der Sachverständigen. Diese Seite ordnet die Wege und Anforderungen so ein, wie sie in der Praxis vom Adressaten des Gutachtens verlangt werden. Sie ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Rolle der TWGA GmbH, Geschäftsbereich TWGA Consulting
Die TWGA GmbH ist ein Consulting-Unternehmen und führt Bewertungsmandate. Sie klärt den Anlass, ordnet das Regelwerk ein, wählt die Sachverständige oder den Sachverständigen aus dem Partnernetzwerk aus und steuert die Kommunikation bis zur Übergabe. Eigene Gutachten werden von der TWGA GmbH nicht erstellt. Zertifizierungen im Bewertungswesen sind personengebunden, keine Firma in der Immobilienbewertung ist als Firma zertifiziert.
Anlass, Regelwerk und Anforderung an die Qualifikation
Die folgende Tabelle zeigt, welche Qualifikation für den jeweiligen Anlass in der Praxis erwartet wird. In der Regel prüft der Adressat des Gutachtens, hier Finanzamt, Bank oder Gericht, ob die verwendete Methodik nachvollziehbar hergeleitet ist. In manchen Fällen prüft er zusätzlich, ob die verfassende Person eine besondere Bestellung, eine anerkannte Zertifizierung oder eine formale Fachkunde nachweist.
| Anlass | Regelwerk und Adressat | In der Praxis erwartete Qualifikation |
|---|---|---|
| Verkehrswert für Erbschaft und Schenkung | ImmoWertV 2021, § 194 BauGB, § 198 BewG. Adressat: Finanzamt. | Sachverständige oder Sachverständiger mit dokumentierter Fachkunde. Öffentliche Bestellung oder Zertifizierung erhöhen die Beweiskraft, sind aber nach BFH nicht zwingend. |
| Verkehrswert für Nachlass, Zugewinn, gerichtliche Verfahren | ImmoWertV 2021, § 194 BauGB. Adressat: Gericht oder Notar. | Öffentliche Bestellung durch eine IHK oder gleichwertige Zertifizierung wird von Gerichten regelmäßig erwartet. Bei außergerichtlichen Einigungen genügt eine anerkannte Zertifizierung. |
| Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG | ImmoWertV 2021, § 4 Abs. 3 in Verbindung mit Anlage 1 und 2. BMF-Schreiben vom 01.12.2025. Adressat: Finanzamt. | Sachverständige oder Sachverständiger mit dokumentierter Fachkunde in der Immobilienbewertung. Nach BFH IX R 25/19 und IX R 14/23 keine bestimmte Zertifizierung verlangt, wohl aber nachvollziehbare methodische Herleitung. |
| Beleihungswert | § 16 PfandBG, BelWertV. Adressat: Realkreditinstitut oder Pfandbriefbank. | Sachverständige nach § 7 BelWertV, in der Regel HypZert F oder gleichwertige Zertifizierung. Auswahl erfolgt durch das beauftragende Kreditinstitut, das Institut trägt die Verantwortung für die Eignung. |
| Pflegeimmobilien und Hotels | ImmoWertV, Ertragswertverfahren mit betreiberabhängiger Herleitung. Adressat: Investor, Bank, Finanzamt. | Fachkunde im jeweiligen Segment, dokumentiert über abgeschlossene Bewertungen und Marktkenntnis. Zusätzliche Zertifizierung nur bei institutionellen Adressaten mit eigener Vorgabe. |
Anerkannte Zertifizierungspfade im Überblick
Zertifizierungen sind personengebunden und werden nach DIN EN ISO/IEC 17024 vergeben. Die folgenden Wege sind in Deutschland gebräuchlich. Im TWGA-Partnernetzwerk stehen alle gängigen Qualifikationen zur Verfügung, die Auswahl richtet sich nach dem Bewertungsanlass.
- Öffentliche Bestellung und Vereidigung durch eine Industrie- und Handelskammer für den Sachbereich Immobilienbewertung. Gebräuchlich für gerichtsverwertbare Gutachten.
- HypZert F nach DIN EN ISO/IEC 17024. Gebräuchlich für Beleihungswertgutachten und für institutionelle Adressaten. Alle Immobilientypen.
- ZertS Sprengnetter nach DIN EN ISO/IEC 17024. Bebaute und unbebaute Grundstücke mit Wohnnutzung bis 30 Prozent Gewerbe.
- DIA-Zert, DEKRA, TÜV Süd, EIPOS und vergleichbare, jeweils nach DIN EN ISO/IEC 17024. Sachbereiche und Grenzen unterscheiden sich, sie sind in der Zertifikatsurkunde vermerkt.
Positive Formulierung, keine Werbung mit Zertifizierungen
Die Aufgabe der TWGA GmbH ist es, den passenden Sachverständigen mit der zum Anlass passenden Qualifikation zuzuordnen. Werbung mit einer bestimmten Zertifizierung ohne konkreten Anlassbezug wäre nicht sachgerecht. Deshalb wird auf einzelne Zertifizierungen nur dort verwiesen, wo der Adressat des Gutachtens dies verlangt oder erwartet.
Wege zur Bewertung: welcher Schritt zuerst
- Fallvorprüfung. Bevor ein Gutachten beauftragt wird, klären wir Anlass, Regelwerk, Stichtag und Adressat. Aus dieser Prüfung ergibt sich, welcher Weg passt.
- Zweitmeinung. Liegt bereits ein Gutachten vor und bestehen Zweifel an Methodik oder Ergebnis, ist die Zweitmeinung der günstigste Einstieg. Details unter Zweitmeinung als Einstiegsprodukt.
- Vollständiges Gutachten. Bei nachgewiesenem Bedarf beauftragt die TWGA GmbH die passende Sachverständige oder den passenden Sachverständigen aus dem Netzwerk.
- Gestaltung. Bei erbrechtlichen oder steuerlichen Vorhaben ist der Zeitpunkt der Bewertung eine eigene Entscheidung. Details unter Gestaltung von Bewertungsanlässen.
Den passenden Weg gemeinsam klären
In einem Gespräch von bis zu 20 Minuten ordnen wir Ihren Fall ein. Sie erhalten eine Einschätzung, welche Qualifikation der Adressat des Gutachtens verlangt und welcher Weg der richtige ist. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Fallvorprüfung anfragenFür die schriftliche Vorlage: Objektdaten-Formular.