Leistungen Stand 15. Juni 2026

Restnutzungsdauergutachten 2026: Was nach dem BMF-Schreiben gilt

Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat die Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer entschärft und orientiert sich wieder an der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Damit ist der wichtigste steuerliche Hebel für Vermieter wieder zugänglich: Wer die Restnutzungsdauer seines Gebäudes belastbar begründet, erhöht die Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und senkt die jährliche Steuerlast. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage 2026 und die Merkmale eines belastbaren Gutachtens. Geschrieben von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung mit Sitz in Grünwald.

Warum die Restnutzungsdauer steuerlich so wertvoll ist

Vermietete Gebäude werden nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG pauschal abgeschrieben, regelmäßig mit zwei Prozent pro Jahr, was einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lässt jedoch ausdrücklich zu, dass der Steuerpflichtige eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweist. Wird die Restnutzungsdauer auf 30 Jahre begründet, steigt der AfA-Satz auf rund 3,33 Prozent und der jährliche Abschreibungsbetrag entsprechend.

Der Effekt wirkt unmittelbar auf den Cashflow. Höhere Abschreibung bedeutet niedrigere zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit eine geringere Steuerzahlung im laufenden Jahr. Die Abschreibung selbst ist kein Geldabfluss, sondern ein steuerlicher Aufwandsposten. Der Steuervorteil verlagert Liquidität nach vorn und verbessert die Rendite der Immobilie. Bei einem hohen Gebäudeanteil am Kaufpreis fällt der Hebel besonders stark aus.

Die Rechtslage 2026 nach dem BMF-Schreiben

Zentrale Aussage: Maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat die zuvor sehr restriktiven Verwaltungsvorgaben entschärft und stellt den Gleichlauf mit der höchstrichterlichen Linie wieder her. Damit ist das frühere BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 überholt, das den Nachweis an enge formelle Bedingungen knüpfen wollte.

Die höchstrichterliche Grundlage bildet das BFH-Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19. Danach kann sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Ein gesondertes Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich. Das BFH-Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23, bestätigt und präzisiert diese Linie. Die Verwaltung folgt mit dem Schreiben vom 1. Dezember 2025 nun wieder dieser Rechtsprechung.

Abgrenzung zur Bauteilprüfung. Ein Restnutzungsdauergutachten beruht auf der Inaugenscheinnahme der zugänglichen Bauteile und der Auswertung der Unterlagen. Eine substanzielle Bauteilprüfung mit Öffnung von Bauteilen oder Materialanalysen ist Aufgabe separater Sachverständiger für Bauschäden und Baumängel und nicht Bestandteil des Restnutzungsdauergutachtens.

Methodische Wege zur kürzeren Restnutzungsdauer

Da der Bundesfinanzhof keine bestimmte Methode vorschreibt, stehen mehrere anerkannte Wege offen. Der Sachverständige wählt den im Einzelfall geeigneten Weg und begründet ihn.

1. Modellansatz nach ImmoWertV

Die ImmoWertV stellt ein anerkanntes Modell bereit. Ausgangspunkt ist die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters. Diese rechnerische Restnutzungsdauer wird anhand des baulichen Zustands und durchgeführter oder ausstehender Modernisierungen modifiziert. Das Modell ist transparent und für das Finanzamt gut nachvollziehbar.

2. Einzelfallnachweis am konkreten Objekt

Statt eines reinen Modellwerts wird die Restnutzungsdauer aus den konkreten Verhältnissen des Objekts abgeleitet. Maßgeblich sind der Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Elektrik sowie der Modernisierungsgrad. Diese Betrachtung ist aufwendiger, dafür näher am tatsächlichen Verschleiß.

3. Sachverständigengutachten als Gesamtnachweis

Das Sachverständigengutachten verbindet Modellansatz und Einzelfallbetrachtung zu einer schlüssigen Begründung. Es dokumentiert die Inaugenscheinnahme, ordnet die Befunde methodisch ein und leitet die angesetzte Restnutzungsdauer nachvollziehbar ab. Dies ist der belastbarste Weg gegenüber dem Finanzamt.

Was das Gutachten enthalten muss

Ein belastbares Restnutzungsdauergutachten enthält die folgenden Bausteine. Diese Checkliste hilft Auftraggebern, die Qualität vor und nach der Beauftragung zu prüfen:

Praxisfall anonymisiert

Mehrfamilienhaus München, Baujahr 1960er Jahre

Ausgangslage. Ein Steuerberater beauftragt für eine vermietende Eigentümerin die Begründung einer kürzeren Restnutzungsdauer für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten in München aus den 1960er Jahren. Das Objekt ist teilmodernisiert, weist aber eine alte Heizungsanlage, Einfachfenster im Treppenhaus und einen erkennbaren Instandhaltungsrückstand auf. Pauschal wurde bisher mit zwei Prozent abgeschrieben.

Vorgehen. Sichtung der Unterlagen, Ortstermin mit Inaugenscheinnahme der zugänglichen Bauteile, Auswertung des Modernisierungsstands, Modellansatz nach ImmoWertV mit Einzelfallbegründung. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter und der dokumentierte Zustand führen zu einer begründeten Restnutzungsdauer von 30 statt der typisierten 50 Jahre.

Ergebnis. Der AfA-Satz steigt rechnerisch von zwei Prozent auf rund 3,33 Prozent. Das Gutachten begründet die kürzere Nutzungsdauer methodisch und stützt sich auf die nach dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 wieder zugänglichen Methodenwege. Honorar im mittleren vierstelligen Bereich, bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar. Bearbeitungszeit vier Wochen ab Auftrag.

Warnsignale bei unseriösen RND-Gutachten

Im Markt sind Anbieter unterwegs, deren Methodik einer kritischen Prüfung nicht standhält. Ein Gutachten, das vom Finanzamt verworfen wird, kostet Geld und Zeit, ohne den Steuervorteil zu sichern. Folgende Signale sollten Auftraggeber ernst nehmen:

Häufige Fragen

Was ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie?

Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters und wird durch bauliche und wirtschaftliche Faktoren modifiziert.

Steuerlich ist sie der Anknüpfungspunkt für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

Was sagt das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 zur Restnutzungsdauer?

Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 entschärft die Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer und orientiert sich wieder an der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Das frühere BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 mit seinen restriktiven Vorgaben ist damit überholt.

Maßgeblich sind nun der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sowie die Urteile IX R 25/19 und IX R 14/23. Siehe dazu auch unsere Einordnung zum BMF-Schreiben.

Was prüft das Finanzamt bei einem Restnutzungsdauergutachten?

Das Finanzamt prüft, ob die angesetzte Restnutzungsdauer nachvollziehbar begründet ist. Erwartet werden eine Inaugenscheinnahme der zugänglichen Bauteile, eine Dokumentation des Objektzustands, die Anwendung einer anerkannten Methode nach ImmoWertV und eine schlüssige Ableitung der Jahre.

Eine bloße Tabellenangabe ohne Bezug zum konkreten Objekt genügt regelmäßig nicht.

Wer darf ein Restnutzungsdauergutachten erstellen?

Ein Restnutzungsdauergutachten erstellt ein Sachverständiger für Immobilienbewertung. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist kein gesondertes Bausubstanzgutachten erforderlich.

Entscheidend ist die fachliche Qualifikation und eine nachvollziehbare Methodik, nicht ein bestimmtes Formblatt.

Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?

Das Honorar hängt vom Objekttyp und vom Aufwand der Determinantenermittlung ab. Für ein Einfamilienhaus liegt es regelmäßig im unteren vierstelligen Bereich, für ein Mehrfamilienhaus oder ein gemischt genutztes Objekt im mittleren bis oberen vierstelligen Bereich.

Eine belastbare Honorareinschätzung erfolgt erst nach Sichtung der Eckdaten. Die Gutachtenkosten sind bei Vermietung regelmäßig als Werbungskosten abziehbar.

Wie lange dauert die Erstellung?

Vom Auftrag über die Inaugenscheinnahme bis zur Auslieferung liegt der Regelzeitraum zwischen drei und sechs Wochen. Bei unvollständigen Unterlagen verlängert sich die Bearbeitungszeit. Eilbearbeitung ist gegen Aufschlag möglich.

Welches Risiko besteht, wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt?

Lehnt das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer ab, bleibt es zunächst bei der pauschalen AfA. Gegen den Bescheid ist der Einspruch nach § 347 AO innerhalb eines Monats möglich, anschließend der Weg zum Finanzgericht.

Die wichtigste Schutzmaßnahme ist ein methodisch belastbares Gutachten, das die angesetzte Restnutzungsdauer am konkreten Objekt begründet.

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