§ 198 BewG: Wann der steuerliche Grundstückswert vom Marktwert abweichen kann
Der vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Grundstückswert beruht auf typisierenden Verfahren. Diese Verfahren bilden den Markt in groben Linien ab und können die individuellen Verhältnisse eines konkreten Objekts nicht vollständig erfassen. § 198 BewG eröffnet dem Steuerpflichtigen daher die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Diese Seite ordnet die Vorschrift fachlich ein, beschreibt die Voraussetzungen und benennt, was eine erste Orientierung leisten kann und was nicht.
Wie der steuerliche Grundstückswert ermittelt wird
Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer und für weitere Bewertungsanlässe stellt das Finanzamt den Grundstückswert nach dem Sechsten Abschnitt des Bewertungsgesetzes fest. Das BewG kennt mehrere Verfahren: das Vergleichswertverfahren für Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke mit üblicher Miete sowie das Sachwertverfahren für Sonderkonstellationen.
Diese Verfahren arbeiten mit standardisierten Größen. Maßgeblich sind unter anderem der Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses, gesetzlich vorgegebene Liegenschaftszinssätze, typisierte Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauern aus den Anlagen zum BewG. Diese Größen sollen die Bewertung praktikabel halten, nicht den konkreten Verkehrswert eines einzelnen Objekts treffen.
Der Bodenrichtwert ist dabei eine besonders wichtige Größe. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss flächendeckend ermittelt und bildet eine durchschnittliche Lagequalität ab. Die Mikrolage des konkreten Grundstücks, sein Zuschnitt, die Erschließung im Detail oder besondere Beeinträchtigungen sind im Bodenrichtwert nicht abgebildet.
Was § 198 BewG ermöglicht
§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG bestimmt im Wortlaut:
„Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen."
§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG (gesetze-im-internet.de)
Die Vorschrift hat damit Charakter einer Öffnungsklausel und korrigiert das typisierte Bewertungsverfahren dort, wo es den konkreten Verkehrswert verfehlt. Sie ist verfassungsrechtlich erforderlich, weil typisierte Wertermittlungen nur dann zulässig sind, wenn dem Steuerpflichtigen der Nachweis eines niedrigeren Werts offensteht (vgl. BFH II R 39/20, BStBl II 2024, 246). Erbringt der Steuerpflichtige den Nachweis und würdigt das Finanzamt ihn als geführt, tritt der niedrigere Wert an die Stelle des typisierten Werts.
Im typisierten Bewertungsverfahren der §§ 179, 182 ff. BewG sind objektspezifische Abschläge etwa für baulichen Zustand, Lage oder Rechte Dritter systematisch ausgeschlossen (R B 179.2 Abs. 8 ErbStR). § 198 BewG eröffnet für solche Konstellationen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
§ 198 Abs. 2 BewG regelt die Form des Nachweises. Als Nachweis kommen regelmäßig Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder Gutachten von entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen in Betracht. In der Praxis werden insbesondere Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und Gutachten von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen anerkannt. Daneben kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein zeitnaher Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr als Nachweis dienen.
Wann eine vertiefte Prüfung sinnvoll sein kann
Eine vertiefte Prüfung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert die tatsächlichen Verhältnisse des konkreten Objekts nicht erkennbar abbildet. Folgende Konstellationen sind aus der Praxis bekannt:
- Erheblicher Instandhaltungsrückstand am Gebäude, der in den typisierten Bewirtschaftungskosten nicht enthalten ist
- Eingeschränkte Vermietbarkeit aufgrund Lage, Grundriss oder Bauzustand
- Belastungen aus Erbbaurecht, Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht, die im typisierten Verfahren nicht vollständig erfasst werden
- Außergewöhnliche Lagebeeinträchtigungen, etwa durch Verkehr, Immissionen oder ungünstigen Zuschnitt
- Bodenrichtwert, der die Mikrolage des konkreten Grundstücks nicht widerspiegelt
- Atypische Objekte, für die das gewählte typisierte Verfahren methodisch unpassend ist
- Vorliegen eines zeitnahen Kaufpreises aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter dem typisierten Wert
Auch außerhalb der Erbschaft- und Schenkungsteuer kann der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts relevant werden. Für den Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell (§§ 247, 257 BewG) hat der Bundesfinanzhof mit Beschlüssen vom 27.05.2024 klargestellt (BFH II B 78/23, II B 79/23), dass ein niedrigerer gemeiner Wert im Einzelfall nachgewiesen werden können muss; nach der bisherigen Rechtsprechung setzt dies regelmäßig voraus, dass der festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigt. Dieser Maßstab stammt aus der Rechtsprechung, ist aber kein Automatismus. Die Beweiswürdigung im Einzelfall bleibt beim Finanzamt.
Ob eine dieser Konstellationen den niedrigeren gemeinen Wert tatsächlich trägt, lässt sich nur am konkreten Objekt und auf Basis der vorhandenen Unterlagen beurteilen. Eine fachliche Sichtung der Bescheidlage und der Objektdaten klärt, ob ein Verkehrswertgutachten ein realistisches Ergebnis erwarten lässt.
Was ein Rechner leisten kann und was nicht
Der Rechner dient ausschließlich der ersten Orientierung. Er kann einzelne Bewertungslogiken vereinfacht abbilden, ersetzt jedoch weder ein Verkehrswertgutachten i. S. d. § 194 BauGB noch einen Nachweis i. S. d. § 198 BewG und auch keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Das Ergebnis ist unverbindlich und entfaltet keine Bindungswirkung gegenüber dem Finanzamt.
Erste Orientierung: BewG-Wert und plausible Marktwertgrößenordnung
Tragen Sie den vom Finanzamt mitgeteilten Grundstückswert ein und eine eigene, plausibel erscheinende Marktwertgrößenordnung. Der Rechner zeigt die rechnerische Differenz als reine Vororientierung. Er trifft keine Aussage darüber, ob ein Nachweis nach § 198 BewG im Einzelfall gelingt.
Wie TWGA unterstützen kann
TWGA Consulting strukturiert das Bewertungsmandat und ordnet den Anlass fachlich ein. Im ersten Schritt werden die Unterlagen gesichtet, also der Feststellungsbescheid des Finanzamts, der relevante Bodenrichtwert, die Objektdaten und gegebenenfalls die vorliegenden Mietverhältnisse. Auf dieser Grundlage wird die Plausibilität des angesetzten Werts gegenüber den konkreten Objektverhältnissen geprüft und das weitere Vorgehen benannt.
TWGA strukturiert den Fall, sichtet die Bescheidlage und die Objektunterlagen und bindet für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens den jeweils passenden Sachverständigen ein. Je nach Objekttyp, Region und Bewertungsanlass kommt dafür entweder ein qualifizierter Sachverständiger aus dem TWGA-Netzwerk in Betracht oder Thomas Wörle selbst. Die Methodik folgt der ImmoWertV 2021; Aufbau und Inhalt orientieren sich für Nachweise nach § 198 BewG an den Vorgaben der koordinierten Ländererlasse (Anlage 1 zu R B 198 ErbStR). Jeder wertmindernde Faktor wird objektivierbar begründet. Pauschale Abschläge ohne Anknüpfung am Objekt sind nicht tragfähig. Die steuerliche und rechtliche Bewertung der Konstellation verbleibt beim Steuerberater oder Fachanwalt des Mandanten. TWGA versteht sich als strukturierende Stelle und Koordinator, nicht als Steuer- oder Rechtsberater.
Unterlagen fachlich einordnen lassen
Wenn der steuerliche Grundstückswert deutlich von der plausibel erscheinenden Marktwertgrößenordnung abweicht, kann eine vertiefte Prüfung sinnvoll sein. TWGA strukturiert Bewertungsmandate, ordnet den Anlass ein und koordiniert bei Bedarf die Einbindung eines passend qualifizierten Sachverständigen.
Häufige Fragen zu § 198 BewG
Was regelt § 198 BewG?
§ 198 BewG eröffnet dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert für ein Grundstück nachzuweisen. Wenn der nach den gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelte Wert höher ist als der nachgewiesene gemeine Wert am Bewertungsstichtag, ist der niedrigere Wert anzusetzen.
Die Vorschrift greift insbesondere im Anwendungsbereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer und bei weiteren Bewertungsanlässen, in denen das BewG maßgeblich ist.
Wann kann ein niedrigerer gemeiner Wert relevant werden?
Die Bewertungsverfahren des BewG arbeiten mit typisierenden Größen wie Bodenrichtwert, gesetzlich vorgegebenen Liegenschaftszinssätzen und standardisierten Restnutzungsdauern. Diese Größen können besondere Eigenheiten eines konkreten Objekts nicht vollständig abbilden, etwa einen erheblichen Instandhaltungsrückstand, eingeschränkte Vermietbarkeit, Lagebeeinträchtigungen, dingliche Belastungen oder atypische Objektkonstellationen.
In solchen Fällen kann der tatsächliche gemeine Wert unter dem typisierten BewG-Wert liegen. Ob das im Einzelfall trägt, hängt von den Objektverhältnissen, dem Bewertungsstichtag und den vorliegenden Unterlagen ab.
Reicht ein Rechner als Nachweis aus?
Nein. Ein Rechner kann eine erste Orientierung geben und einzelne Bewertungslogiken vereinfacht abbilden. Als Nachweis im Sinne des § 198 BewG genügt er nicht.
Der Nachweis erfolgt regelmäßig durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder durch das Gutachten entsprechend bestellter oder zertifizierter Sachverständiger. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnaher Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr als Nachweis dienen.
Wer kann ein Gutachten erstellen?
Als Nachweis kommen Gutachten des Gutachterausschusses sowie Gutachten von entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen in Betracht. In der Praxis werden insbesondere Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und Gutachten von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen anerkannt.
Im Netzwerk von TWGA sind die einschlägigen Qualifikationen verfügbar.
Ist ein Gutachten automatisch bindend?
Nein. Auch ein methodisch sauberes Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Eine pauschale Zusage der Anerkennung gibt es nicht.
Maßgeblich für die Würdigung sind die nachvollziehbare Methodenwahl, die Qualität der Datengrundlage und die schlüssige Ableitung des gemeinen Werts auf den Bewertungsstichtag.
Welche Frist ist beim Einspruch zu beachten?
Gegen den Feststellungsbescheid des Finanzamts kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden (§ 355 Abs. 1 AO). Der Einspruch wahrt die Frist auch dann, wenn das Gutachten zum Zeitpunkt der Einspruchseinlegung noch nicht vorliegt. Eine zeitnahe fachliche Sichtung der Bescheidlage ist deshalb sinnvoll. Sie können hierfür unsere Briefing-Möglichkeit nutzen.
Wann sollte ein Fall vertieft geprüft werden?
Eine vertiefte Prüfung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der vom Finanzamt angesetzte Grundstückswert deutlich von der plausibel erscheinenden Marktwertgrößenordnung abweicht, wenn besondere Objektmerkmale vorliegen, die das typisierte Verfahren nicht erfasst, oder wenn ein zeitnaher Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter dem festgestellten Wert liegt.
Die fachliche Klärung erfolgt am besten zeitnah nach Bekanntgabe des Feststellungsbescheids, da die Einspruchsfrist nach § 355 AO einen Monat beträgt.