Kaufpreisaufteilung nach der BMF-Arbeitshilfe
Beim Kauf einer vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilie muss der Gesamtkaufpreis auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Je niedriger dieser Anteil ausfällt, desto weniger Abschreibung bleibt über die Jahre. Die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen, 2026 neu aufgelegt, setzt den Bodenwert in gefragten Lagen häufig zu hoch an.
Warum die Aufteilung über Geld entscheidet
Grund und Boden nutzt sich nicht ab, das Gebäude schon. Die Absetzung für Abnutzung bemisst sich allein am Gebäudeanteil des Kaufpreises. Verschiebt sich die Bodenquote um zehn Prozentpunkte nach oben, kann das über die Nutzungsdauer einen fünfstelligen Abschreibungsbetrag kosten. In hochpreisigen Lagen, wo der Bodenwert einen großen Teil des Kaufpreises ausmacht, wirkt jeder Prozentpunkt besonders stark.
Die vertragliche Aufteilung ist der Ausgangspunkt
Haben die Kaufvertragsparteien den Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt, ist diese Aufteilung grundsätzlich maßgeblich. Das Finanzamt darf sie nicht ohne Weiteres durch eigene Werte ersetzen. Erst wenn die vertragliche Aufteilung die realen Wertverhältnisse erkennbar verfehlt oder nur zum Schein getroffen wurde, ist eine Korrektur zulässig. Eine sorgfältig begründete Aufteilung im Vertrag ist deshalb der erste und wirksamste Schritt.
Was die BMF-Arbeitshilfe leistet, und wo ihre Grenze liegt
Für die Aufteilung stellt die Finanzverwaltung eine Arbeitshilfe als Rechenschema bereit. Sie ist ein typisierendes Werkzeug. In gefragten Lagen führt sie regelmäßig zu einem überhöhten Bodenwertanteil, weil sie objektspezifische Merkmale und regionale Baukosten nur eingeschränkt abbildet. Das Rechenergebnis kann so deutlich vom tatsächlichen Wertverhältnis abweichen, ohne dass dies auf den ersten Blick auffällt.
Was der Bundesfinanzhof entschieden hat
Der Bundesfinanzhof hat der Arbeitshilfe die verbindliche Wirkung abgesprochen (IX R 26/19 vom 21. Juli 2020). Sie habe „keine Bindungswirkung" für die Beteiligten und das Finanzgericht und gewährleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht. Bestehe Streit über die Aufteilung, sei regelmäßig das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen. Die Arbeitshilfe ist damit ein Anhaltspunkt, nicht das letzte Wort.
Die Neuauflage 2026 ändert das Grundproblem nicht
Die Arbeitshilfe wurde 2026 überarbeitet und bietet je nach Objekt mehrere Verfahren an. Die typisierende Anlage bleibt jedoch bestehen. Objektspezifische Grundstücksmerkmale bildet sie weiterhin nicht ab. Für den Einzelfall bleibt deshalb die Prüfung erforderlich, ob das Rechenergebnis die tatsächlichen Wertverhältnisse trifft, oder ob es den Gebäudeanteil und damit die Abschreibung zu niedrig ausweist.
Ausblick: Der Gesetzgeber will die Aufteilung regeln
Mit dem Jahressteuergesetz 2026 soll die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich geregelt werden. Der Referentenentwurf sieht einen neuen § 6f EStG vor, der für bebaute Grundstücke ein gestuftes Vorgehen mit Verfahren nach der ImmoWertV vorgibt. Das Verfahren war zum Redaktionsschluss noch nicht abgeschlossen. Für laufende Erwerbe lohnt sich der Blick auf den Entwurf, weil er die Anforderungen an eine tragfähige Aufteilung konkretisiert. Eine ausführliche Einordnung finden Sie in unserer News zum neuen § 6f EStG.
Konsequenz für die Beauftragung
Wo die Arbeitshilfe zu einem unplausiblen Bodenwertanteil führt, kann ein einzelfallbezogenes Gutachten eine sachgerechte Aufteilung belegen. Die Fragestellung sollte ausdrücklich auf die Aufteilung des Kaufpreises nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude gerichtet sein, nicht allgemein auf einen Verkehrswert. So passt das Ergebnis zur steuerlichen Verwendung und ist gegenüber dem Finanzamt tragfähig.
Häufige Fragen
Ist die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verbindlich?
Nein. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Arbeitshilfe keine Bindungswirkung für die Beteiligten und das Finanzgericht hat (IX R 26/19 vom 21.07.2020). Sie ist ein typisierendes Hilfsmittel und gewährleistet die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht in jedem Fall. Bei streitiger Aufteilung ist regelmäßig das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen.
Wann lohnt sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?
Dann, wenn die Arbeitshilfe oder das Finanzamt einen Bodenwertanteil ansetzt, der in gefragten Lagen unplausibel hoch wirkt und dadurch die Gebäude-AfA spürbar mindert. Ein einzelfallbezogenes Gutachten kann die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude belegen. Ob sich der Aufwand rechnet, lässt sich vorab überschlägig klären.
Welche Aufteilung gilt, wenn im Kaufvertrag nichts steht?
Fehlt eine vertragliche Aufteilung, ermittelt das Finanzamt die Anteile selbst, häufig mit der Arbeitshilfe. Dieses Ergebnis ist nicht bindend. Eigentümer können eine sachgerechte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten darlegen, im Streitfall durch ein Sachverständigengutachten.
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