Kaufpreisaufteilung. Grund und Boden gegen Gebäude

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks trennt die Kaufpreisaufteilung Grund und Boden vom Gebäude. Nur der Gebäudeanteil bildet die Grundlage der Gebäude-AfA.

Der Kaufvertrag hat hohes Gewicht, ersetzt aber keine realitätsgerechte Wertrelation. Bei Streit genügt eine Tabellenberechnung nicht als Ersatz für eine fachliche Wertermittlung. Die Reihenfolge der Prüfung entscheidet darüber, ob die vertragliche Quote Bestand hat.

Der Vertrag ist der Ausgangspunkt

Ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück betrifft zwei Wirtschaftsgüter. Grund und Boden unterliegt keiner Gebäude-AfA. Der auf das Gebäude entfallende Anteil gehört dagegen zu den Anschaffungskosten, von denen sich die jährliche Gebäude-AfA berechnet (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG).

Die Parteien sollten deshalb die Aufteilung bereits im Kaufvertrag klar festhalten. Diese Entscheidung verlangt eine wirtschaftlich tragfähige Relation zwischen Boden und Gebäude. Sie darf die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlen und muss wirtschaftlich haltbar erscheinen (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Der Bundesfinanzhof stellt den Vertrag nicht einer nachträglichen Schätzung gleich. Verfehlt eine vertragliche Aufteilung die realen Wertverhältnisse grundlegend, kann sie wirtschaftlich nicht haltbar sein. Das Finanzgericht darf sie dennoch nicht einfach durch das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe ersetzen (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Der Vertrag bleibt somit der erste Prüfungsgegenstand. Sein Wortlaut, die Preisfindung und die Wertrelation müssen zusammenpassen.

Die Arbeitshilfe richtig einordnen

Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises und eine Anleitung bereit. Beide haben den Stand März 2026. Nach der Beschreibung des Ministeriums dient die Arbeitshilfe einem typisierten Verfahren zur eigenen Aufteilung oder zur Plausibilitätsprüfung einer vorhandenen Aufteilung (BMF, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026).

Die Arbeitshilfe ist kein Ersatz für die Prüfung des Einzelfalls. Der BFH beanstandete die Verengung auf das vereinfachte Sachwertverfahren. Die Arbeitshilfe ersetzt daher nicht die Prüfung, ob die Vertragsaufteilung die realen Wertverhältnisse von Grund und Boden sowie Gebäude abbildet (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Verwenden Sie die Arbeitshilfe als Kontrollinstrument. Prüfen Sie dabei, ob das Ergebnis zum Objekt, zum Bodenwertniveau und zur konkreten Gebäudesubstanz passt. Weicht der Vertrag davon ab, begründet die Abweichung allein noch keinen Fehler. Sie müssen die vertragliche Wertrelation sachlich erklären können.

Wenn die Wertrelation streitig wird

Ist die Grundstücksbewertung im finanzgerichtlichen Verfahren streitig, soll das Finanzgericht regelmäßig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung einholen. Davon kann es absehen, wenn es ausnahmsweise selbst die notwendige Sachkunde besitzt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt (§ 81 Abs. 1 FGO, BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Für das Mandat folgt daraus eine klare Arbeitsfolge. Zuerst wird der Vertrag darauf geprüft, ob er die Wertverhältnisse abbildet. Danach werden die tatsächlichen Angaben zu Grundstück und Gebäude gesichert. Erst dann kann eine vereinfachte Berechnung plausibilisieren. Ein Gutachten beantwortet die Frage, wenn die Einzelfallbewertung entscheidend wird.

Die Aufteilung muss dem Verhältnis der Werte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits folgen. Die vom Ministerium bereitgestellte Anleitung verweist hierfür auf die höchstrichterlich verlangte Aufteilung nach Verkehrs- oder Teilwerten und nicht auf eine Restwertmethode (BMF, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026).

Die wirtschaftliche Wirkung über die AfA-Dauer

Der Gebäudeanteil wirkt über die gesetzliche Abschreibungsdauer. Er bestimmt die AfA-Bemessungsgrundlage (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG).

Der folgende Beispielfall ist frei erfunden. Alle Beträge und Annahmen sind fiktiv. Eine Anlegerin erwirbt ein vermietetes Wohngebäude für 800.000 Euro. Der Vertrag ordnet 200.000 Euro dem Grund und Boden und 600.000 Euro dem Gebäude zu. Bei einem angenommenen AfA-Satz von 2 Prozent ergibt sich eine jährliche AfA von 12.000 Euro.

Eine alternative, ebenfalls angenommene Wertaufteilung ordnet 320.000 Euro dem Grund und Boden und 480.000 Euro dem Gebäude zu. Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent beträgt die jährliche AfA 9.600 Euro. Die Differenz liegt bei 2.400 Euro pro Jahr. Das Beispiel zeigt ausschließlich die Rechenwirkung der Aufteilung. Anschaffungsnebenkosten, eine abweichende tatsächliche Nutzungsdauer und der Steuersatz bleiben außer Betracht (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG).

Die Rechnung rechtfertigt keine gewünschte Quote. Sie macht den Prüfungsanlass sichtbar. Gerade weil die Wirkung über viele Jahre fortläuft, braucht die Aufteilung eine belastbare Tatsachengrundlage.

Wann die vertragliche Aufteilung bindet

Die höchstrichterliche Linie ist älter als die Entscheidung zur BMF-Arbeitshilfe. Vereinbaren die Vertragsparteien im Kaufvertrag Kaufpreisanteile für Grund und Boden sowie für das Gebäude, sind diese Anteile grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14).

Diese Bindung entfällt in drei Fällen. Sie entfällt bei Scheingeschäften und Scheinbestandteilen, also wenn die Vereinbarung nur zum Schein getroffen wurde (§ 41 Abs. 2 AO). Sie entfällt bei einem Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts (§ 42 AO). Und sie entfällt, wenn nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen, weil die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14).

Der letzte Fall ist der praktisch häufigste. Er verlangt keine Absicht der Parteien, sondern nur ein objektives Missverhältnis. Die Prüfung erfolgt in zwei Schritten. Zunächst ist zu klären, ob die vertragliche Aufteilung eine der drei Grenzen überschreitet. Erst wenn das zu bejahen ist, wird die Aufteilung durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten ersetzt (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14, BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Für das Mandat folgt daraus eine klare Reihenfolge der Verteidigung. Verteidigen Sie zuerst den Vertrag. Erst wenn die Finanzverwaltung ein grundsätzliches Verfehlen der Wertverhältnisse belegt, wird die eigene Wertermittlung erforderlich.

Auch bei einer Aufteilung im Rahmen der Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts gelten diese Maßstäbe (BFH, Urteil vom 29.10.2019, IX R 38/17).

Die Leitsätze zur BMF-Arbeitshilfe

Die Entscheidung vom 21.07.2020 enthält drei Aussagen, die in jeder Einwendung zitierbar sind.

Erstens ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen, solange sie weder Scheinvereinbarungen noch einen Gestaltungsmissbrauch darstellt und wirtschaftlich haltbar erscheint (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Zweitens ist die BMF-Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nicht geeignet, die von den Vertragsparteien vorgenommene Kaufpreisaufteilung für Zwecke der AfA-Bemessung zu ersetzen. Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Drittens hat das Finanzgericht bei streitiger Grundstücksbewertung regelmäßig das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen (§ 81 Abs. 1 FGO, BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Der dritte Leitsatz ist ein Verfahrensinstrument. Er begründet einen Beweisantrag, dem das Finanzgericht nur mit einer im Urteil dargelegten eigenen Sachkunde entgehen kann.

Verfahrenswahl in der Kaufpreisaufteilung

Welches Wertermittlungsverfahren der Aufteilung zugrunde zu legen ist, ist keine formale Frage. Der Bundesfinanzhof hat für eine Denkmalimmobilie entschieden, dass für die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auch das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV herangezogen werden kann (BFH, Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24). Die Entscheidung nimmt dabei auf § 53 Abs. 1 ImmoWertV Bezug, der den zeitlichen Anwendungsbereich der Verordnung regelt.

Damit ist die häufige Behauptung entkräftet, für die Kaufpreisaufteilung sei stets das Sachwertverfahren maßgeblich. Maßgeblich ist die Eignung des Verfahrens für die konkrete Objektart. Bei Renditeobjekten kann das Ertragswertverfahren die realen Wertverhältnisse besser abbilden als eine Sachwertrechnung.

Für den Auftrag an den Sachverständigen bedeutet das eine konkrete Nachfrage. Fragen Sie nach der Verfahrenswahl und deren Begründung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV.

Zwei Aufteilungsmethoden im Vergleich

Der folgende Fall ist frei erfunden und zeigt, warum die Methode über die Bemessungsgrundlage entscheidet. Der Kaufpreis eines vermieteten Objekts beträgt 1.850.000 Euro. Die Wertermittlung ergibt einen Bodenwert von 250.000 Euro und einen Gebäudewert von 1.400.000 Euro. Die Summe der Einzelwerte liegt mit 1.650.000 Euro unter dem Kaufpreis.

Die Restwertmethode weist dem Gebäude 30.303 Euro mehr zu. Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent entspricht das einer um 606 Euro höheren jährlichen Abschreibung.

Die Verhältnismethode verteilt den über der Wertsumme liegenden Kaufpreisanteil auf beide Wirtschaftsgüter. Die Restwertmethode weist ihn vollständig dem Gebäude zu. Wer die Restwertmethode verwendet, trägt deshalb eine Begründungslast. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Kaufpreisaufteilung verlangt eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten. Eine Methode, die den gesamten Überpreis dem abnutzbaren Wirtschaftsgut zuordnet, erfüllt diese Anforderung nicht ohne besondere Begründung.

Halten Sie in der Akte fest, welche Methode das Gutachten verwendet und wie die Summe der Einzelwerte zum Kaufpreis steht. Weichen beide Größen erheblich voneinander ab, ist die Methodenwahl streitanfällig.

Entwurfslage zum Jahressteuergesetz 2026

Der Referentenentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 vom 19.05.2026 enthält einen vorgeschlagenen § 6f EStG-E. Der Entwurf würde der vertraglichen Aufteilung Vorrang geben, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Fehlt eine zugrunde zu legende Vertragsaufteilung, sollen Bodenwert und Gebäudewert getrennt nach der ImmoWertV ermittelt und der Gesamtkaufpreis im Verhältnis dieser Wertanteile aufgeteilt werden (§ 6f Abs. 1 und 2 EStG-E, Referentenentwurf JStG 2026 vom 19.05.2026).

Der Entwurf sieht ferner eine gesetzlich verankerte vereinfachte Arbeitshilfe vor. Ein abweichendes Ergebnis soll durch ein für diesen Zweck nach Ortsbesichtigung erstelltes Gutachten nachgewiesen werden können (§ 6f Abs. 3 EStG-E, Referentenentwurf JStG 2026 vom 19.05.2026).

Dies ist kein geltendes Recht. Es handelt sich ausschließlich um einen Referentenentwurf mit Stand 19.05.2026. Ein Regierungsentwurf oder eine Bundestagsdrucksache zum Jahressteuergesetz 2026 war zum Stand August 2026 nicht belegt.

Was jetzt zu tun ist

1. Prüfen Sie, ob der Kaufvertrag Grund und Boden sowie Gebäude eindeutig trennt.
2. Vergleichen Sie die Vertragsquote mit den tatsächlichen Wertmerkmalen des Objekts.
3. Nutzen Sie die BMF-Arbeitshilfe mit Stand März 2026 nur zur Plausibilisierung.
4. Sichern Sie bei streitiger oder auffälliger Wertrelation die Tatsachengrundlage für ein Gutachten.
5. Behandeln Sie § 6f EStG-E ausschließlich als Referentenentwurf.
6. Prüfen Sie die Bindung der Vertragsaufteilung in der Reihenfolge § 41 Abs. 2 AO, § 42 AO und grundsätzliches Verfehlen der Wertverhältnisse.
7. Fordern Sie im Klageverfahren ein Sachverständigengutachten nach § 81 Abs. 1 FGO an.
8. Prüfen Sie bei Renditeobjekten, ob das Ertragswertverfahren die Wertverhältnisse besser abbildet.

Zurück zur Übersicht des Praxisleitfadens