JStG 2026 kodifiziert Kaufpreisaufteilung in neuem § 6f EStG

Das Bundesministerium der Finanzen hat am 19. Mai 2026 den Referentenentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 veröffentlicht. Im Mittelpunkt für Immobilieneigentümer steht der neue § 6f EStG. Erstmals wird die Aufteilung des Gesamtkaufpreises bei bebauten Grundstücken auf Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits gesetzlich geregelt. Die Kabinettsbefassung ist für den 1. Juli 2026 vorgesehen, der Abschluss des Verfahrens wird im vierten Quartal 2026 erwartet.

Drei Stufen der neuen Regelung

Absatz 1 übernimmt wörtlich den Maßstab des BFH. Eine vertraglich vereinbarte Aufteilung des Gesamtkaufpreises ist der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Diese Formulierung entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, insbesondere dem Urteil vom 21. Juli 2020, Aktenzeichen IX R 26/19.

Absatz 2 definiert das Vorgehen, wenn keine tragfähige vertragliche Aufteilung vorliegt. Boden- und Gebäudewert sind getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 zu ermitteln. Der Kaufpreis wird im Verhältnis der beiden Wertanteile aufgeteilt. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren stehen gleichwertig nebeneinander. Die früher verbreitete Restwertmethode bleibt ausdrücklich ausgeschlossen.

Absatz 3 verankert die BMF-Arbeitshilfe erstmals gesetzlich als qualifizierte Schätzung. Wer von deren Ergebnis abweichen will, braucht ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Das Gutachten muss auf einer persönlichen Vorortbesichtigung beruhen.

Die Neuregelung soll erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die auf Grundlage eines nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossenen Kaufvertrags angeschafft werden. Maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag, nicht der Übergang von Nutzen und Lasten.

Praktische Bedeutung für TWGA-Mandanten

Steuerberater

§ 6f EStG bedeutet eine doppelte Verschärfung beim Gegennachweis. Wer von der BMF-Arbeitshilfe abweichen will, muss künftig nicht nur ein qualifiziertes Gutachten vorlegen, sondern dieses Gutachten muss zwingend auf einer persönlichen Vorortbesichtigung beruhen. Ein reines Modellgutachten ohne Inaugenscheinnahme genügt nach dem Entwurf nicht mehr. Die in 2025 gestoppte Verschärfung bei der Restnutzungsdauer kehrt damit für die Kaufpreisaufteilung im Gesetzeswege zurück.

Banken

Im Beleihungsumfeld verschiebt sich die Bedeutung der Kaufpreisaufteilung. Die saubere vertragliche Aufteilung im Kaufvertrag wird zum wichtigsten Hebel, weil sie nach Absatz 1 grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt wird. Eine spätere Korrektur durch das Finanzamt setzt voraus, dass die Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar ist.

Fachanwälte

Im Steuer- und Immobilienrecht entsteht erstmals eine gesetzliche Definition. Die bisherige Rechtsprechung des BFH wird kodifiziert, gleichzeitig wird die Hürde für den Gegenbeweis erhöht. Mandanten mit laufenden Erwerbsvorhaben sollten Kaufpreisaufteilungen jetzt sauber vertraglich dokumentieren und durch ein Verkehrswertgutachten flankieren.

Family Offices

Beim Bestandsaufbau ändert sich die Strategie. Künftige Erwerbe nach Verkündung des Gesetzes benötigen einen klar belegten Gebäudewertanteil, der über die jährliche AfA-Bemessungsgrundlage direkt die Rendite beeinflusst. Eine ungünstige Aufteilung reduziert die AfA dauerhaft.

Empfehlung bei laufenden Erwerbsvorhaben

Mandanten mit aktuellen Erwerbsplänen empfehlen wir, die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag jetzt präzise zu formulieren und parallel ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen, bevor § 6f EStG in Kraft tritt. Für bereits abgeschlossene Erwerbe gilt die Übergangsregelung in § 52 Abs. 14b EStG-E. Maßgeblich ist nicht der Übergang von Nutzen und Lasten, sondern der Tag des notariellen Kaufvertrags.

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