Checkliste Immobilienbewertung nach BFH-Urteil II R 6/23
Das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11. März 2026 (Az. II R 6/23), veröffentlicht am 25. Juni 2026, hat die Anforderungen an den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts geschärft, wenn der Gutachterausschuss Vergleichspreise nach § 183 BewG mitgeteilt hat. Die nachfolgende Übersicht ordnet die Entscheidung sachlich ein und stellt eine strukturierte Plausibilitätsprüfung für Berufsträger zur Verfügung. Adressaten sind Rechtsanwälte, Steuerberater, Notare, Banken und Family Offices, die im Rahmen von Erbschaft- und Schenkungsteuerverfahren mit Vergleichswertfeststellungen befasst sind.
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Das Urteil im Überblick
Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass Vergleichspreise, die ein Gutachterausschuss aufgrund einer hinreichend großen Zahl geeigneter Kauffälle mitteilt, im typisierten Bewertungsverfahren eine starke Bindungswirkung entfalten. Der Steuerpflichtige kann nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, allerdings nicht bereits durch abweichende Einzelpreise oder eigene Plausibilitätsrechnungen. Erforderlich ist regelmäßig ein methodisch belastbares Gutachten, das die Ableitung des Gutachterausschusses substantiiert in Frage stellt oder konkrete Fehler in der Datengrundlage nachweist.
Bedeutung für Erbschaft- und Schenkungsteuerfälle
In Erbschaft- und Schenkungsteuerverfahren ist die Höhe des Grundbesitzwerts häufig der zentrale steuerliche Hebel. Wird das Bewertungsobjekt im Vergleichswertverfahren bewertet und teilt der Gutachterausschuss einen Vergleichspreis mit, wird dieser regelmäßig der Besteuerung zugrunde gelegt. Der Spielraum für Einwendungen ist nach der Entscheidung enger geworden. Mandanten erwarten in dieser Situation eine fachlich saubere Einschätzung, ob ein Gegengutachten überhaupt erfolgversprechend ist, bevor Kosten und Verfahrensaufwand entstehen.
Wann ein Einwand gegen Vergleichspreise Aussicht auf Erfolg hat
Ein erfolgreiches Vorgehen gegen einen festgesetzten Vergleichswert setzt nach der aktuellen Rechtsprechung regelmäßig voraus, dass eine der folgenden Konstellationen belastbar belegt werden kann:
- Die vom Gutachterausschuss herangezogenen Vergleichsfälle sind nicht hinreichend vergleichbar, etwa wegen abweichender Lage, Bauweise, Zuschnitt oder Nutzungsart.
- Die Datenbasis des Gutachterausschusses ist unvollständig oder beruht auf einer zu geringen Zahl geeigneter Kauffälle.
- Das Bewertungsobjekt weist besondere wertmindernde Eigenschaften auf, die im Vergleichswertverfahren nicht abgebildet sind.
- Die Ableitung des Vergleichspreises enthält offensichtliche methodische Unrichtigkeiten.
Pauschale Einwände gegen das Vergleichswertverfahren oder der Verweis auf abweichende Marktpreise einzelner Inserate genügen nach der Rechtsprechung nicht.
Vorprüfung in fünf Minuten
Bevor eine vertiefte Auseinandersetzung mit dem Feststellungsbescheid sinnvoll ist, lässt sich anhand weniger Eckpunkte einschätzen, ob die Konstellation des Falls überhaupt Ansatzpunkte für einen belastbaren Einwand bietet. Die folgenden Prüfpunkte dienen der Triage. Werden mehrere Punkte bestätigt, ist eine vertiefte Prüfung mit der nachfolgenden Plausibilitätscheckliste angezeigt.
Verfahrenslage
- Wurde das Bewertungsobjekt im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG bewertet
- Liegt eine Mitteilung des Gutachterausschusses zum Vergleichspreis vor
- Ist der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ergangen
Fristlage
- Einspruchsfrist ist noch nicht abgelaufen
- Klagefrist ist noch nicht abgelaufen, soweit relevant
- Wiedereinsetzungsoptionen sind geprüft, soweit erforderlich
Atypische Objektmerkmale
- Lage, Bauweise, Zuschnitt oder Nutzungsart weichen erkennbar vom Marktdurchschnitt ab
- Belastungen im Grundbuch oder öffentlich-rechtliche Bindungen mindern den Wert
- Bauliche Mängel, Sanierungsstau oder unsanierte Altsubstanz sind dokumentiert
Stichtagsnahe Transaktion am Objekt
- Verkauf, Versteigerung oder Beleihung des Objekts in zeitlicher Nähe zum Stichtag liegt vor
- Marktwertgutachten zu früherem Anlass am Objekt liegt vor
- Erbauseinandersetzungs- oder Schenkungswert vor dem Stichtag ist dokumentiert
Vergleichsdatenlage
- Die Anzahl der vom Gutachterausschuss herangezogenen Vergleichsfälle erscheint gering
- Die räumliche oder zeitliche Bezugsbasis erscheint nicht passend
- Im örtlichen Teilmarkt sind Auffälligkeiten am Bewertungsstichtag bekannt
Wird in keinem Block ein Punkt bestätigt, ist eine vertiefte Prüfung in der Regel nicht wirtschaftlich. Werden Punkte bestätigt, lohnt sich die strukturierte Plausibilitätsprüfung im nächsten Schritt.
Checkliste für die Plausibilitätsprüfung
Die folgende Übersicht bildet die Datenlage ab, die für eine belastbare fachliche Einschätzung benötigt wird. Sie dient der strukturierten Aufnahme eines Bewertungsfalls, in dem ein Vergleichspreis des Gutachterausschusses vorliegt.
Objektstammdaten
- Vollständige Anschrift, Gemarkung, Flur und Flurstück
- Grundbuchblatt und laufende Nummer
- Baujahr, gegebenenfalls Jahr wesentlicher Modernisierungen
- Wohnfläche oder Nutzfläche nach Berechnungsgrundlage
- Grundstücksgröße und Zuschnitt
- Art der Nutzung zum Bewertungsstichtag
Bewertungsgrundlagen und Bescheide
- Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert
- Mitteilung des Gutachterausschusses zum Vergleichspreis
- Angewandtes Bewertungsverfahren nach BewG
- Bewertungsstichtag
- Bisherige Korrespondenz mit dem Finanzamt
Vergleichsobjekte und Vergleichspreise
- Anzahl und Beschreibung der vom Gutachterausschuss herangezogenen Vergleichsfälle, soweit zugänglich
- Zeitlicher Bezugsrahmen der Vergleichsdaten
- Räumlicher Bezugsrahmen, etwa Teilmarkt und Mikrolage im Quartier
- Bekannte Auffälligkeiten im örtlichen Marktgeschehen am Stichtag
Besondere rechtliche oder tatsächliche Verhältnisse
- Belastungen im Grundbuch, etwa Nießbrauch und Wegerechte
- Denkmalschutz oder städtebauliche Bindungen
- Altlastenverdacht oder dokumentierte Schäden an der Bausubstanz
- Mietsituation, gegebenenfalls langfristige Mietverhältnisse mit wertrelevanter Wirkung
- Erbbaurechtskonstellationen
Dokumentation von Abweichungen
- Substantiierte Hinweise auf Abweichungen zwischen Objekt und Vergleichsfällen
- Bauliche oder lagebedingte Besonderheiten, die im Vergleichswertverfahren nicht abgebildet werden
- Bereits vorliegende fachliche Stellungnahmen oder Privatgutachten
Steuerlicher Kontext und Fristen
- Steuerart, Erbfall- oder Schenkungsstichtag
- Stand des Festsetzungs- oder Feststellungsverfahrens
- Laufende Einspruchs- oder Klagefristen
- Bisher geltend gemachte Einwendungen und deren Bescheidung
Hinweis zur Verwendung
Die Checkliste dient der strukturierten Vorbereitung des Mandantengesprächs und der fachlichen Einordnung der Bewertungslage. Sie ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Ob ein Gegengutachten methodisch erfolgversprechend ist, lässt sich erst nach Sichtung der konkreten Bewertungs- und Vergleichsdaten beurteilen.
Primärquelle und weiterführende Einordnung
Die Entscheidung ist im Volltext über die Entscheidungsdatenbank des Bundesfinanzhofs zugänglich. Eine ergänzende fachliche Einordnung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG findet sich auf der zugehörigen Themenseite.
Quellen
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