Ist die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verbindlich?

Nein. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Arbeitshilfe keine Bindungswirkung für die Beteiligten und das Finanzgericht hat (IX R 26/19 vom 21.07.2020). Sie ist ein typisierendes Hilfsmittel und gewährleistet die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht in jedem Fall. Bei streitiger Aufteilung ist regelmäßig das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen.

Wann lohnt sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?

Dann, wenn die Arbeitshilfe oder das Finanzamt einen Bodenwertanteil ansetzt, der in gefragten Lagen unplausibel hoch wirkt und dadurch die Gebäude-AfA spürbar mindert. Ein einzelfallbezogenes Gutachten kann die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude belegen. Ob sich der Aufwand rechnet, lässt sich vorab überschlägig klären.

Welche Aufteilung gilt, wenn im Kaufvertrag nichts steht?

Fehlt eine vertragliche Aufteilung, ermittelt das Finanzamt die Anteile selbst, häufig mit der Arbeitshilfe. Dieses Ergebnis ist nicht bindend. Eigentümer können eine sachgerechte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten darlegen, im Streitfall durch ein Sachverständigengutachten.

Gesetzgebung Stand 7. September 2026

Beleihungswert nach BelWertV

Wer eine Immobilie finanziert, begegnet zwei Werten. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Beleihungswert nach § 16 PfandBG und der Beleihungswertermittlungsverordnung beschreibt den Wert, den die Bank über die gesamte Laufzeit als gesichert ansieht. Beide Zahlen entstehen nach unterschiedlichen Regeln und dürfen nicht miteinander verwechselt werden.

Zwei Wertbegriffe, zwei Rechtsgrundlagen

Der Verkehrswert folgt § 194 BauGB und der ImmoWertV 2021. Er bildet den Markt zum Stichtag ab, einschließlich der aktuellen Nachfrage.

Der Beleihungswert folgt § 16 PfandBG. Absatz 2 verlangt eine vorsichtige Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit unter Berücksichtigung der langfristigen Merkmale der Immobilie, der regionalen Marktgegebenheiten und der möglichen anderweitigen Nutzungen. Spekulative Elemente bleiben außen vor. Der Beleihungswert darf den nach einem anerkannten Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

§ 3 Abs. 1 BelWertV fasst das zusammen. Beleihungswert ist der Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

Das Zwei-Säulen-Prinzip nach § 4 BelWertV

Ertragswert und Sachwert sind getrennt zu ermitteln. Der Ertragswert ist regelmäßig maßgeblich und darf bei der Ableitung des Beleihungswerts nicht überschritten werden. Weicht der Sachwert um mehr als 20 % vom Ertragswert ab, sind die Ertragsannahmen gesondert zu überprüfen.

Bei eigengenutzten Wohnimmobilien darf die Bank auf den Sachwert oder den Vergleichswert abstellen. Für ein Einfamilienhaus verlangt die Verordnung dafür aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten. Instandhaltungsrückstände und Baumängel sind nach § 4 Abs. 3 BelWertV als eigener Abschlag zu berücksichtigen, soweit sie nicht schon im Wert enthalten sind.

Warum der Beleihungswert niedriger ausfällt

Die Verordnung baut Vorsicht in die Rechenwege ein.

Kapitalisierungszinssatz (§ 12 BelWertV). Für Wohnnutzung gilt ein Mindestsatz von 3 Prozentpunkten über der Rendite dreißigjähriger Bundesanleihen, mindestens 3,5 % und höchstens 5,5 %. Für gewerbliche Nutzung 4 Prozentpunkte, mindestens 4,5 % und höchstens 6,5 %. Erstklassige Objekte dürfen um höchstens 0,5 Prozentpunkte darunter liegen, wenn die in der Verordnung genannten Kriterien sämtlich erfüllt sind. Ein höherer Zinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert.
Sicherheitsabschlag im Sachwert (§ 16 Abs. 2 BelWertV). Der Herstellungswert ist um mindestens 10 % zu kürzen.
Nachhaltigkeit statt Stichtag (§ 3 Abs. 2 BelWertV). Der betrachtete Zeitraum ist zu benennen und seine Angemessenheit nachvollziehbar darzulegen.

Wie groß der Abstand zum Verkehrswert im Einzelfall ist, hängt von Objektart, Lage und Marktphase ab. Eine pauschale Prozentzahl gibt die Verordnung nicht vor.

Was das Gesetz für die Praxis bedeutet

Beleihungsgrenze. Nach § 14 PfandBG dürfen Hypotheken nur bis zu 60 % des Beleihungswerts zur Pfandbriefdeckung genutzt werden. Die Finanzierung selbst kann darüber hinausgehen, der deckungsfähige Teil nicht.
Unabhängigkeit. § 16 Abs. 1 PfandBG verlangt eine Gutachterin oder einen Gutachter, die oder der von der Kreditentscheidung unabhängig ist und über die erforderliche Berufserfahrung und Fachkenntnis verfügt.
Besichtigung. § 5 Abs. 1 BelWertV verlangt ein Gutachten mit Besichtigung des Objekts.
Gutachten des Darlehensnehmers. § 5 Abs. 2 BelWertV schließt Gutachten aus, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben wurden. Ein vom Käufer beauftragtes Verkehrswertgutachten ersetzt die Beleihungswertermittlung der Bank deshalb nicht. Es kann aber Vorbereitung, Kaufpreisverhandlung und die Einordnung der Bankentscheidung erheblich erleichtern.
Kleindarlehen. Nach § 24 BelWertV gilt bis zu einem abzusichernden Betrag von 600 000 Euro ein vereinfachtes Verfahren.

Rechtsstand

Die BelWertV vom 12. Mai 2006 wurde zuletzt durch die Verordnung vom 4. Oktober 2022 (BGBl. I S. 1614) geändert. Mit dieser Novelle wurden unter anderem die Mindestkapitalisierungszinssätze an die Rendite von Bundesanleihen gekoppelt und die Kleindarlehensgrenze auf 600 000 Euro angehoben. Eine weitere Änderung ist bis zum Stand dieses Beitrags nicht in Kraft getreten.

Rollen und Zuständigkeiten. Die TWGA GmbH koordiniert Bewertungsmandate. Für Finanzierungsanlässe ordnen wir den Fall ein, klären, ob ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB oder eine Stellungnahme zu einzelnen Wertparametern gebraucht wird, und wählen die passende Sachverständige oder den passenden Sachverständigen aus dem Netzwerk aus. Die Beleihungswertermittlung selbst beauftragt die finanzierende Bank nach ihren Vorgaben.

Häufige Fragen

Ist der Beleihungswert immer niedriger als der Verkehrswert?

Er darf den Marktwert nach § 16 Abs. 2 PfandBG nicht übersteigen. In der Praxis liegt er wegen der vorsichtigen Parameter regelmäßig darunter. Eine feste Quote gibt es nicht.

Kann ich der Bank mein eigenes Gutachten vorlegen?

Als Grundlage der Beleihungswertermittlung nicht, § 5 Abs. 2 BelWertV. Als Information für die Kaufentscheidung und das Gespräch mit der Bank ja.

Gilt die BelWertV für jede Bank?

Unmittelbar für Pfandbriefbanken. Viele andere Institute orientieren sich in ihren Beleihungsrichtlinien an denselben Grundsätzen.

Was ändert sich beim Kapitalisierungszinssatz?

Die Mindestsätze werden nach § 12 BelWertV zum 1. Januar angepasst, wenn die Rendite dreißigjähriger Bundesanleihen am 30. November um mindestens 0,5 Prozentpunkte von der vorherigen Referenz abweicht.

TWGA-Fachbrief abonnieren

Neue Fachbeiträge zu Immobilienbewertung und Steuerrecht direkt per E-Mail. Ein Beitrag alle vier bis sechs Wochen, keine Werbung.

Quellen

← Zur Übersicht Fachbeiträge