Finanzierung, Verkauf und Sonderimmobilien

Finanzierung und Verkauf richten sich an verschiedene Adressaten. Der Verkehrswert beantwortet eine Marktfrage zum Stichtag.

Für eine Finanzierung kann der Darlehensgeber einen Beleihungswert verlangen. Sonderimmobilien verlangen eine genaue Analyse ihrer Erträge und Betreiberdaten. Wer den Wertbegriff des Empfängers nicht vorab klärt, bezahlt ein sorgfältiges Gutachten, das die gestellte Frage nicht beantwortet.

Der Adressat bestimmt die Wertfrage

Ein Verkauf braucht eine nachvollziehbare Einschätzung des Marktwerts zum vereinbarten Bewertungsstichtag. Der Verkehrswert ist der Preis, der zu diesem Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage erzielbar wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 194 BauGB).

Eine Finanzierung richtet sich dagegen an den Darlehensgeber. Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung, ob dieser einen Verkehrswert, einen Beleihungswert oder ein eigenes Bewertungsformat verlangt. Der Beleihungswert ist nicht mit dem in § 194 BauGB definierten Verkehrswert gleichzusetzen. Beide Begriffe dürfen im Auftrag nicht als austauschbar behandelt werden.

Der Beleihungswert ist ein Wertbegriff der Kreditwirtschaft. Inhalt, Methode und Anerkennung richten sich nach dem Auftrag und nach den Vorgaben des finanzierenden Instituts. Er gehört nicht zur Wertsystematik der Verkehrswertermittlung und der steuerlichen Bewertungsverfahren.

Der Auftrag muss folglich Zweck, Adressat, Wertbegriff und Stichtag festlegen. Das schützt vor einem Gutachten, das methodisch sorgfältig ist, aber die Frage des Empfängers nicht beantwortet. Für die Verkehrswertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag zugrunde zu legen (§ 2 Abs. 1 ImmoWertV).

Keine Nachweisfunktion ohne dokumentierte Grundlage

Onlinebewertungen und Maklereinschätzungen können einen ersten Marktüberblick geben. Ihre Aussagekraft richtet sich nach Zweck, Datenbasis und Darstellung. Verlangt ein Adressat einen nachvollziehbaren Nachweis, müssen Bewertungsgegenstand, Stichtag, Datenbasis und Wertableitung dokumentiert sein. Die Auswahl des Verfahrens muss zum Gegenstand und zur Datenlage passen (§§ 6, 24 bis 39 ImmoWertV).

Verkaufspreis und Verkehrswert nicht vermischen

Der im Exposé genannte Preis und ein Verkehrswert beantworten unterschiedliche Fragen. Der Angebotspreis ist ein Schritt der Vermarktung. Der Verkehrswert ist eine stichtagsbezogene Ermittlung unter Ausblendung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse (§ 194 BauGB). Der spätere Kaufpreis kann deshalb den Verkehrswert bestätigen, unterschreiten oder übersteigen. Im Gutachten müssen Sie die Wertableitung und die Vermarktungsentscheidung getrennt dokumentieren.

Bei einem Vergleichswertansatz sind Vergleichspreise von hinreichend übereinstimmenden Vergleichsgrundstücken heranzuziehen (§§ 24 und 25 ImmoWertV). Dafür müssen Merkmale wie Lage, rechtliche Gegebenheiten und Grundstückszustand zum Bewertungsstichtag eingeordnet werden (§ 2 Abs. 1 ImmoWertV). Ein pauschaler Onlinewert oder eine mündliche Preiseinschätzung legt diese Vergleichbarkeit nicht offen.

Für den Verkauf kann eine Maklereinschätzung der Vermarktung dienen. Der Auftrag muss klarstellen, ob eine Verkaufsvorbereitung oder ein belegbarer Verkehrswert benötigt wird.

Sonderimmobilien und der Ertrag

Pflegeheime, Hotels und andere Betreiberimmobilien verbinden Grundstück, Gebäude und einen betrieblichen Nutzungskontext. Bei ihnen genügt es nicht, die Fläche und das Baujahr zu erfassen. Der Auftrag muss trennen, welche Erträge dem Grundstück zuzuordnen sind und welche Daten den Betrieb betreffen.

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert aus marktüblich erzielbaren Erträgen. Es kennt ein allgemeines, ein vereinfachtes und ein periodisches Ertragswertverfahren. Reinertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Barwertfaktor sind dabei eigene Rechenschritte (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Deshalb stehen bei einer ertragsorientierten Sonderimmobilie die Ertragsdaten und die Betreiberdaten im Vordergrund.

Fordern Sie für eine Betreiberimmobilie die Daten so an, dass ihre Herkunft und ihr Bezug zum Stichtag erkennbar bleiben. Klären Sie insbesondere, ob Angaben zur Immobilie, zur Vermietung oder zum Betrieb gehören. Die Wertermittlung darf die Wertfrage nicht durch ungeprüfte Betriebsdaten ersetzen.

Ordnen Sie die Unterlagen in einer Datenliste. Halten Sie fest, aus welchem Zeitraum ein Wert stammt, wer ihn geliefert hat und welche Einheit er beschreibt. Ein Ertrag ohne erkennbaren Zeitraum lässt sich nicht sicher dem Wertermittlungsstichtag zuordnen. Eine Flächenangabe ohne Bezug zur Nutzung kann keine belastbare Ertragsannahme tragen. Diese Dokumentation erleichtert die Prüfung der Ansätze in den Rechenschritten des Ertragswertverfahrens (§§ 31 bis 34 ImmoWertV).

Dokumentieren Sie Betreiberdaten bei Hotel- und Pflegeimmobilien als Teil der Tatsachengrundlage. Sie zeigen, ob die angesetzten Erträge zum Objekt und zum Stichtag passen. Das Gutachten muss unterscheiden, welche Annahmen es aus Unterlagen übernimmt und welche Annahmen es selbst trifft.

Die Objektart beeinflusst auch die Modellansätze zur Gesamtnutzungsdauer. Die Anlage 1 zur ImmoWertV nennt für Wohnheime sowie Alten- und Pflegeheime 50 Jahre und für Beherbergungsstätten 40 Jahre als Modellansätze (§ 12 Abs. 5 Satz 1, Anlage 1 ImmoWertV). Diese Ansätze ersetzen keine Analyse der konkreten Ertrags- und Objektmerkmale.

Prüfreihenfolge bei Finanzierung und Verkauf

1. Klären Sie den vorgesehenen Adressaten und den verlangten Wertbegriff.
2. Legen Sie Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag fest.
3. Prüfen Sie, ob Datenbasis und Untersuchungsumfang den Verwendungszweck tragen.

Ankauf. Die Wertfrage vor der Unterschrift

Beim Ankauf steht der Wert nicht am Ende, sondern am Anfang. Der Erwerber trifft drei Entscheidungen zugleich. Er legt den Preis fest. Er bestimmt die Finanzierungsstruktur. Und er schafft die Grundlage für die spätere Kaufpreisaufteilung.

Diese drei Entscheidungen brauchen unterschiedliche Unterlagen. Der Preis braucht eine Marktbetrachtung. Die Finanzierung braucht die Unterlagen des Darlehensgebers. Die Kaufpreisaufteilung braucht eine dokumentierte Wertrelation zwischen Grund und Boden und Gebäude, bevor der Vertrag geschlossen wird.

Ordnen Sie deshalb vor der Beurkundung, welche Angaben in den Vertrag gehören. Eine Aufteilung, die im Vertrag steht und mit einer Wertermittlung unterlegt ist, ist wesentlich leichter zu verteidigen als eine nachträgliche Berechnung.

Belastungen und Rechte gehören dabei zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen und sind gesondert zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch verändert den Wert und ist keine Nebensache des Kaufvertrags.

Verkauf. Die Verwertbarkeit des Gutachtens

Ein Verkehrswertgutachten im Verkaufsfall hat zwei mögliche Zwecke. Es kann die eigene Preisfindung stützen, und es kann gegenüber Dritten als Nachweis dienen. Beide Zwecke stellen unterschiedliche Anforderungen.

Für die eigene Preisfindung genügt eine belastbare Einschätzung mit offengelegter Datengrundlage. Für den Nachweis gegenüber einem Finanzamt, einem Gericht, einem Miterben oder einem Betreuungsgericht muss das Gutachten die formalen Anforderungen des jeweiligen Verfahrens erfüllen.

Beachten Sie die Stichtagsbindung. Ein Gutachten trägt eine Aussage zu einem Stichtag. Ein Verkauf, der zwei Jahre später stattfindet, wird durch dieses Gutachten nicht belegt. Umgekehrt bestätigt ein späterer Kaufpreis den früheren Verkehrswert nur, wenn die allgemeinen Wertverhältnisse unverändert geblieben sind (§ 2 Abs. 1 und 2 ImmoWertV).

Bei einem Verkauf zwischen nahestehenden Personen ist der Verkehrswert zusätzlich steuerlich bedeutsam. Ein deutlich unter dem Verkehrswert liegender Preis kann eine Schenkung auslösen. Klären Sie diese Frage vor der Beurkundung mit dem steuerlichen Berater.

Der Kaufvertrag als Datenquelle des Marktes

Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück fließt in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses ein. Die beurkundende Stelle übersendet dem Gutachterausschuss eine Abschrift (§ 195 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Aus dieser Sammlung entstehen die Bodenrichtwerte, die Liegenschaftszinssätze und die Sachwertfaktoren, mit denen später bewertet wird. Damit schließt sich der Kreis. Der Vertrag des Mandanten ist zugleich Datenpunkt für künftige Bewertungen in derselben Lage.

Das Gesetz zur Digitalisierung der Immobilienwertermittlung vom 22.06.2026 erweitert diesen Datenfluss (BGBl. 2026 I Nr. 192). Mit Wirkung vom 01.10.2026 erhält § 195 BauGB einen neuen Absatz 2. Danach trifft die Vertragsbeteiligten eine eigene Mitteilungspflicht gegenüber dem Gutachterausschuss.

Die Mitteilungspflicht umfasst nach dem neuen § 195 Abs. 2 BauGB Angaben zu Wohn- und Nutzflächen, zur Anzahl der Wohnungen, zum Baujahr, zum Zeitpunkt und Umfang von Modernisierungen, zu Ausstattungsmerkmalen, zum baulichen Zustand, zu Erträgen aus Vermietung und Verpachtung, zum energetischen Zustand einschließlich der Angaben aus dem Energieausweis sowie zu Rechten und Belastungen. Sind einzelne Angaben nicht bekannt, ist eine Schätzung zulässig, die als solche zu kennzeichnen ist (§ 195 Abs. 2 BauGB in der ab dem 01.10.2026 geltenden Fassung).

Für die Beratung folgen daraus zwei Punkte. Erstens entsteht beim Verkauf ein zusätzlicher Aufwand, der frühzeitig einzuplanen ist. Zweitens verbessert sich die Datenlage der Gutachterausschüsse in den kommenden Jahren, was die Belastbarkeit künftiger Vergleichs- und Ertragsdaten erhöht.

Zeitgleich wird § 196 Abs. 3 Satz 1 BauGB neu gefasst. Die Bodenrichtwerte sind danach elektronisch zu übermitteln (§ 196 Abs. 3 Satz 1 BauGB in der ab dem 01.10.2026 geltenden Fassung). Die neuen §§ 213a und 213b BauGB treten erst zum 01.01.2027 in Kraft. Die §§ 192, 193, 194, 197, 198 und 199 BauGB werden durch dieses Gesetz nicht geändert. Der Verkehrswertbegriff und die Stellung der Gutachterausschüsse bleiben unverändert.

Was jetzt zu tun ist

1. Benennen Sie im Auftrag den Adressaten und den verlangten Wertbegriff.
2. Trennen Sie Verkehrswert und Beleihungswert ausdrücklich.
3. Verlangen Sie für einen Nachweis eine dokumentierte Wertermittlung statt einer bloßen Preiseinschätzung.
4. Ordnen Sie bei Sonderimmobilien Ertragsdaten und Betreiberdaten getrennt zu.
5. Wählen Sie das Verfahren nach Objekt, Stichtag und Datenlage.
6. Legen Sie die Kaufpreisaufteilung vor der Beurkundung fest und unterlegen Sie sie.
7. Erfassen Sie Rechte und Belastungen als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
8. Planen Sie für Verkäufe ab dem 01.10.2026 die Mitteilungspflicht nach § 195 Abs. 2 BauGB ein.

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