AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer
Zum 1. Dezember 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen ein neues Schreiben zur AfA von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer veröffentlicht. Es ersetzt das Schreiben vom 22. Februar 2023. Der genaue Blick lohnt sich, weil in diesem Bereich oft Abschreibungsvolumen liegen bleibt.
Ausgangspunkt
Ausgangspunkt ist die typisierte Nutzungsdauer nach § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG. Diese Typisierung ist der Normalfall, aber nicht die Grenze. Wer nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, erhöht den jährlichen Abschreibungsbetrag und verschiebt Steuerlast in spätere Jahre.
Zwei Punkte werden dabei regelmäßig unterschätzt.
Methodenfreiheit ist bestätigt
Erstens verlangt der Nachweis kein bestimmtes Gutachtenformat. Der Bundesfinanzhof hat die Methodenfreiheit bestätigt (IX R 14/23) und eine Verengung auf ein Bausubstanzgutachten abgelehnt (IX R 25/19). Entscheidend ist eine nachvollziehbare Herleitung, nicht ein Etikett.
ImmoWertV ersetzt keinen Nachweis
Zweitens genügt ein schlichter Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV nicht. Diese Modellgröße dient der Verkehrswertermittlung. Der ertragsteuerliche Nachweis verlangt eine einzelfallbezogene Prognose mit Befund, Methode und Schlussfolgerung.
Konsequenz für die Beauftragung
Für die Beauftragung folgt daraus eine klare Linie. Das Gutachten sollte ausdrücklich auf § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG und auf die tatsächliche Nutzungsdauer gerichtet sein, nicht allgemein auf einen Verkehrswert. So passt die Fragestellung zur steuerlichen Verwendung.
Anforderungen an ein tragfähiges Gutachten
Aus der Rechtsprechung leiten sich vier Bausteine ab, die ein Gutachten zur verkürzten Nutzungsdauer belastbar tragen. Sie bilden die vom Bundesfinanzhof genannten Determinanten ab, technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Jeder Baustein wird einzeln hergeleitet und zu einer gewichteten Schätzung nach § 11c Absatz 1 EStDV zusammengeführt.
1. Objektbezogene Bestandsaufnahme
Baualter, Bauweise, Ausstattung, Bauschäden und Modernisierungsgrad, dokumentiert im Ortstermin und prüffest abgelegt.
2. Technischer Verschleiß
Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV in Verbindung mit den Sachwertrichtlinien und den Normalherstellungskosten, alternativ mit anerkannten Modellansätzen. Die Modellgröße ist der Ausgangspunkt, nicht der Endpunkt der Prognose.
3. Wirtschaftliche Entwertung
Marktgängigkeit, Vermietungssituation, Nutzerprofil, Standort und absehbarer Investitionsstau.
4. Rechtliche Nutzungsbeschränkungen
Denkmalschutz, Bebauungsplan, Baulasten und Nutzungsauflagen aus der Baugenehmigung.
Fristen und Verfahren
Der Nachweis kann erstmalig im laufenden Veranlagungsverfahren geführt werden. Er ist auch im Einspruchsverfahren gegen den Einkommensteuerbescheid möglich. Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids einzulegen, die Nachreichung des Gutachtens im Einspruch ist zulässig. Bei bereits bestandskräftigen Bescheiden ist eine Änderung nach § 173 AO zu prüfen.
Häufige Fragen
Wie weist man eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für die Gebäude-AfA nach?
Der Nachweis erfolgt durch ein einzelfallbezogenes Gutachten mit Befund, Methode und Prognose nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG. Der Bundesfinanzhof hat die Methodenfreiheit bestätigt (IX R 14/23), ein bestimmtes Gutachtenformat ist nicht vorgeschrieben. Die steuerliche Beurteilung bleibt beim Steuerberater, TWGA koordiniert die Bewertung und der qualifizierte Sachverständige erstellt das Gutachten.
Genügt die Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV für die Steuer?
Nein. Die modellhaft nach der ImmoWertV ermittelte Restnutzungsdauer dient der Verkehrswertermittlung. Für den ertragsteuerlichen Nachweis nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG ist eine einzelfallbezogene Prognose erforderlich, ein bloßer Verweis auf die Modellgröße genügt nicht.
Was hat sich durch das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 geändert?
Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 fasst die Verwaltungsauffassung zur AfA von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer neu und hebt das Schreiben vom 22. Februar 2023 auf. Es ist bei der Beauftragung und Begründung eines Nutzungsdauergutachtens zu beachten.
Bis wann kann ich die kürzere Nutzungsdauer geltend machen?
Erstmalig im laufenden Veranlagungsverfahren. Im Einspruchsverfahren innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids, die Nachreichung des Gutachtens ist dort zulässig. Bei bereits bestandskräftigen Bescheiden ist eine Änderung nach § 173 AO zu prüfen.
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