Familienheim und Garten in der Erbschaftsteuer

Am 17. Juni 2026 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG auch Garten und Zufahrt umfassen kann. Voraussetzung ist, dass diese Flächen zusammen mit dem Wohnhaus als eine wirtschaftliche Einheit festgestellt sind. Im Streitfall ging es um eine steuerbefreite Bemessungsgrundlage von 1.174.438 Euro. Für Erben ist das Urteil eine sehr gute Nachricht. Für die Beratungspraxis enthält es eine Falle, die in Pressemitteilungen leicht überlesen wird.

Die entscheidende Frage

Wer entscheidet eigentlich, welche Flurstücke als Familienheim gelten? Nicht das Erbschaftsteuerfinanzamt am Wohnsitz des Erblassers, sondern das Finanzamt am Ort, an dem die Immobilie liegt. Das ist das Belegenheitsfinanzamt. Und dessen Feststellung bindet.

Was das Belegenheitsfinanzamt tut

Das Belegenheitsfinanzamt stellt bei Bedarf für die Erbschaftsteuer zwei Dinge gesondert fest:

1. Den Grundbesitzwert der geerbten Immobilie.
2. Die wirtschaftliche Einheit im Sinne des Bewertungsgesetzes, also welche Flurstücke zusammen als ein Grundstück gelten.

Der BFH hat in II R 27/23 ausdrücklich bestätigt, dass beide Feststellungen für das spätere Erbschaftsteuerverfahren bindend sind. Nicht nur der Wert, sondern auch die Frage, was zum Grundstück gehört.

Warum das eine Falle ist

Die Reihenfolge in der Praxis sieht so aus. Zuerst kommt der Feststellungsbescheid vom Belegenheitsfinanzamt. Dort steht der Wert und die wirtschaftliche Einheit. Der Erbe liest den Bescheid, sieht eine Zahl und legt ihn zur Seite.

Später kommt der Erbschaftsteuerbescheid. Der Erbe stellt fest, dass der Garten nicht als Teil des Familienheims behandelt wurde. Er legt Einspruch ein und argumentiert, Garten und Wohnhaus gehörten zusammen.

Zu spät. Der Einwand richtet sich gegen den falschen Bescheid. Über den Umfang der wirtschaftlichen Einheit wurde bereits im Feststellungsverfahren entschieden. Wer dort nicht widersprochen hat, hat den Anspruch verloren.

Was Sie als Erbe früh prüfen müssen

Drei Punkte gehören in die erste Sichtung, sobald der Feststellungsbescheid ins Haus kommt.

1. Sind alle zum Familienheim gehörenden Flurstücke als wirtschaftliche Einheit erfasst? Wohnhaus, Garten, Zufahrt und angrenzende Wege gehören zusammen, wenn sie zusammen genutzt werden.
2. Stimmt die Wohnflächenberechnung? Die Steuerbefreiung greift nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Darüber hinaus wird anteilig befreit. Ein Rechenfehler in der Wohnflächenermittlung kann den Steuervorteil erheblich mindern.
3. Ist der festgestellte Grundbesitzwert plausibel? Bei hohen Bodenrichtwerten und untypischer Substanz weicht der Bundesmodellwert oft nach oben von einem echten Verkehrswert ab. Für diesen Fall bleibt § 198 BewG offen.

Wichtig. Die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid beträgt einen Monat. Sie läuft ab Bekanntgabe. Prüfung und Entscheidung müssen in dieses Fenster passen.

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