Erbschaft und Schenkung. Nachweis nach § 198 BewG

Der festgestellte Grundbesitzwert bestimmt die steuerliche Bemessungsgrundlage. Liegt der gemeine Wert niedriger, eröffnet § 198 BewG einen eigenen Nachweis.

Die gesetzliche Bewertung arbeitet mit typisierten Daten und typisierten Verfahren. Sie ersetzt nicht den Nachweis eines im Einzelfall niedrigeren gemeinen Werts. Dieser Nachweis gehört in das Feststellungsverfahren beim Lagefinanzamt und nicht erst in eine Auseinandersetzung über die festgesetzte Erbschaftsteuer.

Vier K.o.-Punkte

Vier Aussagen, die einen Ausschluss oder eine unumkehrbare Weichenstellung markieren. Wer sie verletzt, verliert den Anspruch unabhängig von der Gutachtenqualität.

K.o. 1

Monatsfrist Einspruch

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Sie läuft unabhängig davon, ob ein Gutachten vorliegt. Wer die Frist verstreichen lässt, verliert den Rechtsbehelf. Fristwahrend einlegen, Gutachten nachreichen.

Fundstelle im Buch: Kapitel 6, Seite 37. Amtliche Fundstelle: § 355 AO

K.o. 2

Nachweislast des Steuerpflichtigen

Der Steuerpflichtige trägt die Nachweislast für den niedrigeren gemeinen Wert (§ 198 Abs. 1 BewG). Es genügt nicht, den festgestellten Steuerwert anzuzweifeln. Nachzuweisen ist der niedrigere gemeine Wert selbst. Ohne diesen Nachweis bleibt es beim festgestellten Wert.

Fundstelle im Buch: Kapitel 5, Seite 30. Amtliche Fundstelle: § 198 BewG

K.o. 3

Gutachterqualifikation

Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, von einer nach § 36 GewO zugelassenen Person oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person stammen (§ 198 Abs. 2 BewG). Fehlt die Qualifikation, ist der Nachweis nicht statthaft.

Fundstelle im Buch: Kapitel 5, Seite 30 f. Amtliche Fundstellen: § 198 BewG und § 36 GewO

K.o. 4

Kaufpreis nur bei unveränderten Verhältnissen

Ein Kaufpreis gilt als Nachweis nach § 198 BewG nur, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag unverändert sind (§ 198 Abs. 3 BewG). Bei Abweichung ist der Kaufpreis kein tauglicher Nachweis.

Fundstelle im Buch: Kapitel 5, Seite 31. Amtliche Fundstelle: § 198 BewG

Vom Erbfall zum Feststellungsbescheid

Nach einem Erbfall oder einer Schenkung kann der Grundbesitzwert für die Erbschaftsteuer oder die Schenkungsteuer von Bedeutung sein. Das Finanzamt stellt Grundbesitzwerte in diesem Fall gesondert fest. Der Feststellungsbescheid ist damit vom späteren Steuerbescheid zu trennen (§ 151 BewG).

Für die gesonderte Feststellung eines Grundbesitzwerts ist das Lagefinanzamt zuständig (§ 152 BewG). Dort führen Sie auch den Nachweis, dass der gemeine Wert niedriger ist. Der Nachweis gehört deshalb nicht erst in ein Verfahren über die festgesetzte Steuer.

Das Finanzamt kann von jeder Person eine Feststellungserklärung verlangen, für deren Besteuerung die gesonderte Feststellung von Bedeutung ist. Die Erklärung gilt als Steuererklärung im Sinn der Abgabenordnung. Der Feststellungsbescheid ergeht auch gegenüber den Beteiligten, für deren Besteuerung er Bedeutung hat (§ 153 BewG).

Der Auftrag zur Bewertung sollte das Feststellungsverfahren als Verfahrensziel benennen. Das Gutachten muss den Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag belegen. Es muss die tatsächlichen und rechtlichen Grundstücksmerkmale erkennen lassen, auf denen seine Wertableitung beruht (§ 198 Abs. 1 BewG, § 2 Abs. 1 ImmoWertV).

Wer beteiligt ist und wer anfechten darf

Beteiligte sind insbesondere die Personen, denen der Feststellungsbescheid bekannt zu geben ist. Beteiligte sind außerdem Personen, die eine Steuer schulden, für deren Festsetzung die Feststellung bedeutsam ist, sowie Personen, die zur Abgabe der Feststellungserklärung aufgefordert wurden (§ 154 BewG).

Die Rechtsbehelfsbefugnis folgt aus dieser Beteiligtenstellung. Den Feststellungsbescheid dürfen die Beteiligten nach § 154 Abs. 1 BewG anfechten (§ 155 BewG). Gegen Verwaltungsakte in Abgabenangelegenheiten ist der Einspruch statthaft. Die Einspruchsfrist beträgt grundsätzlich einen Monat ab Bekanntgabe (§ 347 Abs. 1 AO, § 355 Abs. 1 AO).

Die typisierte Bewertung und ihre Grenze

Dem Grundbesitzwert liegt der gemeine Wert zugrunde (§ 177 Abs. 1 und 2 BewG). Bei unbebauten Grundstücken bestimmt das Gesetz den Wert aus Fläche und Bodenrichtwert. Die Gutachterausschüsse ermitteln und übermitteln die Bodenrichtwerte (§ 179 BewG).

Bei bebauten Grundstücken ordnet § 182 BewG die Grundstücksarten dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu. Das Vergleichswertverfahren arbeitet mit Vergleichskaufpreisen oder mitgeteilten Vergleichspreisen und ergänzend mit Vergleichsfaktoren (§ 183 BewG). Das Ertragswertverfahren verbindet Bodenwert und Gebäudeertragswert. Es knüpft unter anderem an Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer an (§§ 184 bis 188 BewG). Das Sachwertverfahren führt Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Der Gebäudesachwert beruht auf Regelherstellungskosten und Alterswertminderung. Eine Wertzahl passt den Sachwert an den Grundstücksmarkt an (§§ 189 bis 191 BewG).

Diese Regeln bilden den gesetzlichen Bewertungsmaßstab. Sie ersetzen aber nicht den Nachweis eines im Einzelfall niedrigeren gemeinen Werts. Der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert fällt zu hoch aus, wenn der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist und der Steuerpflichtige dies nachweist (§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG).

Wo die Typisierung wirkt

Die Typisierung kann sich in unterschiedlichen Eingangsgrößen auswirken. Im Ertragswertverfahren verwendet das Gesetz bei fehlenden Daten des Gutachterausschusses typisierte Liegenschaftszinssätze nach Grundstücksarten. Im Sachwertverfahren greifen Regelherstellungskosten und Wertzahlen ein. Im Vergleichswertverfahren stützt sich die Feststellung auf die von der Bewertungsstelle verfügbaren Vergleichsdaten (§§ 183, 188, 190, 191 BewG).

Die Einwendung muss deshalb beim Ergebnis ansetzen. Es genügt nicht, die gesetzliche Typisierung abstrakt für wenig passend zu halten. Maßgeblich ist, ob der gemeine Wert der konkreten wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger war (§ 198 Abs. 1 BewG).

Die drei Nachweiswege

§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG ordnet den Ansatz des nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts an. Der Nachweis bezieht sich auf die wirtschaftliche Einheit am Bewertungsstichtag. Er setzt voraus, dass der gemeine Wert niedriger ist als der Wert nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG. Für den Nachweis gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften (§ 198 Abs. 1 BewG).

Der Gesetzeswortlaut des § 198 Abs. 2 BewG lautet:

„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“ (§ 198 Abs. 2 BewG)

Absatz 2 nennt damit zwei Gutachtenwege. Absatz 3 eröffnet daneben den Kaufpreisnachweis. Die drei Wege unterscheiden sich nach Herkunft und Aussagekraft des Beweismittels.

Der Nachweis richtet sich auf den gemeinen Wert. Für das Gutachten gelten grundsätzlich die aufgrund von § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften (§ 198 Abs. 1 Satz 2 BewG). Der Verkehrswertbegriff des § 194 BauGB beschreibt den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Die ImmoWertV verlangt, die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und den Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen (§ 2 Abs. 1 ImmoWertV). Werden Daten der Gutachterausschüsse verwendet, müssen dieselben Modelle und Modellansätze gelten, auf denen diese Daten beruhen (§ 10 ImmoWertV).

Die aktuelle Fassung des § 198 Abs. 1 bis 3 BewG gilt nur für Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021 (§ 265 Abs. 12 BewG). Prüfen Sie diesen Anwendungszeitpunkt, bevor Sie die Qualifikationsvorgaben oder den Kaufpreisnachweis dieser Fassung zugrunde legen.

Der Kaufpreis im Ein-Jahres-Fenster

Ein Kaufpreis kann den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. Der Vertrag muss innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag liegen. Außerdem müssen die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert sein (§ 198 Abs. 3 BewG).

Das Ein-Jahres-Fenster ersetzt die übrigen Voraussetzungen nicht. Der Kaufpreis muss gerade das zu bewertende Grundstück betreffen. Die Prüfung umfasst damit den zeitlichen Abstand, die Bedingungen des Geschäfts und die maßgeblichen Verhältnisse. Ein Vertrag innerhalb des Zeitfensters führt ohne diese Prüfung nicht automatisch zum niedrigeren Wertansatz (§ 198 Abs. 3 BewG).

Bei einem Kauf nach dem Bewertungsstichtag ist die Dokumentation besonders sorgfältig aufzubauen. Halten Sie fest, welche rechtlichen und tatsächlichen Merkmale am Bewertungsstichtag bestanden und ob sie beim Kauf unverändert waren. Das entspricht der gesetzlichen Anforderung und nicht einer bloßen Plausibilitätsprüfung (§ 198 Abs. 3 BewG).

Vergleichspreise angreifen, den eigenen Nachweis führen

Im Vergleichswertverfahren darf das Finanzgericht die vom Gutachterausschuss nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen. Eine gerichtliche Überprüfung setzt voraus, dass Verstöße bei der Ermittlung substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind (BFH, Urteil vom 11.03.2026, II R 6/23).

Allgemeine Kritik an Vergleichspreisen genügt danach nicht. Wer geltend macht, die Vergleichspreise seien zu hoch oder nicht vergleichbar, muss konkrete Ermittlungsverstöße darlegen oder erkennbare Fehler aufzeigen (BFH, Urteil vom 11.03.2026, II R 6/23).

Die praktische Folge ist klar. Wenn keine substantiierte Rüge gegen die Ermittlung der Vergleichspreise vorliegt, verlagert sich der Streit auf den niedrigeren gemeinen Wert der konkreten wirtschaftlichen Einheit. Der Steuerpflichtige führt diesen Nachweis über § 198 BewG, also regelmäßig mit einem Gutachten nach Absatz 2 oder mit einem Kaufpreis nach Absatz 3 (§ 198 Abs. 2 und 3 BewG, BFH, Urteil vom 11.03.2026, II R 6/23).

Das Urteil verlangt keine gerichtliche Neubewertung auf bloßen Einwand hin. Es schließt den Nachweis nach § 198 BewG aber nicht aus. Gerade dieser Nachweis schafft einen eigenständigen Weg, den festgestellten typisierten Wert durch den niedrigeren gemeinen Wert zu ersetzen (§ 198 Abs. 1 BewG, BFH, Urteil vom 11.03.2026, II R 6/23).

Beispielfall

Der folgende Fall ist frei erfunden. Er dient allein der Veranschaulichung der Prüfschritte.

Eine Erbin erhält eine Eigentumswohnung. Das Lagefinanzamt stellt den Grundbesitzwert im Vergleichswertverfahren fest. Die Erbin hält die herangezogenen Vergleichspreise für zu hoch, benennt aber keine konkreten Verstöße bei ihrer Ermittlung.

Im Einspruch kann sie die Vergleichspreise nicht allein mit der allgemeinen Aussage erschüttern, sie passten nicht zur Wohnung. Das Finanzgericht darf die mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich übernehmen, solange keine substantiierten oder offensichtlichen Ermittlungsfehler vorliegen (BFH, Urteil vom 11.03.2026, II R 6/23).

Die Beraterin beauftragt deshalb eine nach § 198 Abs. 2 BewG qualifizierte Person mit einem Gutachten zum Bewertungsstichtag. Das Gutachten ermittelt den gemeinen Wert nach den auf § 199 Abs. 1 BauGB gestützten Wertermittlungsvorschriften und beschreibt die maßgeblichen Grundstücksmerkmale (§ 198 Abs. 1 und 2 BewG).

Ergibt sich daraus ein niedrigerer gemeiner Wert, ist dieser Wert anzusetzen. Die Einwendung richtet sich dann nicht gegen Vergleichspreise im Allgemeinen, sondern führt den gesetzlich vorgesehenen Gegenbeweis für die konkrete wirtschaftliche Einheit (§ 198 Abs. 1 BewG).

Was jetzt zu tun ist

1. Prüfen Sie, ob ein Grundbesitzwert für die Erbschaftsteuer oder die Schenkungsteuer gesondert festgestellt wird (§ 151 BewG).
2. Bestimmen Sie das zuständige Lagefinanzamt und die Beteiligten des Feststellungsverfahrens (§§ 152, 154 BewG).
3. Vergleichen Sie den festgestellten Wert mit dem am Bewertungsstichtag nachweisbaren gemeinen Wert (§ 198 Abs. 1 BewG).
4. Wählen Sie Gutachterausschussgutachten, qualifiziertes Gutachten oder Kaufpreis als Nachweisweg (§ 198 Abs. 2 und 3 BewG).
5. Legen Sie bei einem Einspruch konkrete Ermittlungsverstöße dar oder führen Sie den Nachweis nach § 198 BewG (§ 347 Abs. 1 AO, BFH, Urteil vom 11.03.2026, II R 6/23).

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