BFH II R 6/23: Vergleichspreise der Gutachterausschüsse binden das Finanzgericht

§ 198 BewG wird zum Regelweg. Einordnung des Urteils für Fachanwälte im Erbrecht, Steuerberater und Family Offices.

Der Bundesfinanzhof hat am 11.03.2026 im Verfahren II R 6/23 entschieden, dass Finanzgerichte die von Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise dem Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen dürfen. Anlass für eine gerichtliche Überprüfung besteht nur, wenn Ermittlungsfehler substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind. Das Urteil wurde am 25.06.2026 veröffentlicht und verschiebt das Prüfprogramm bei streitigen Grundbesitzwerten in der Erbschaft und Schenkungsteuer spürbar.

1. Worum es ging

Der Streitfall betraf die Bewertung einer geerbten Eigentumswohnung. Das Finanzamt hatte den Grundbesitzwert im Vergleichswertverfahren auf 186.000 Euro festgestellt und stützte sich dabei auf 20 vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilte Vergleichspreise. Diese lagen zwischen 114.000 und 254.000 Euro auf den Stichtag 22.01.2017. Die Kläger hielten dem entgegen, die Bewertung müsse im Sachwertverfahren erfolgen. Der BFH wies die Revision als unbegründet zurück.

2. Kernaussagen des Urteils

Die tragenden Sätze des Senats lassen sich auf zwei Punkte zuspitzen:

• Das Finanzgericht darf die mitgeteilten Vergleichspreise nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen und verstößt damit nicht gegen die Amtsaufklärungspflicht aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO.
• Eine gerichtliche Überprüfung findet nur statt, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind.

Der BFH begründet diese eingeschränkte Kontrolldichte mit der Stellung der Gutachterausschüsse. Nach §§ 192 ff. BauGB sind sie staatliche Behörden, die auf gesetzlicher Grundlage errichtet und als selbständige und unabhängige Gremien mit besonderer Sachkunde ausgestattet sind. Ihre mitgeteilten Vergleichspreise gelten deshalb als methodisch tragfähige Ausgangsbasis der steuerlichen Bewertung.

3. Was sich für die Beratungspraxis ändert

Vor dem Urteil konnte im Einspruchs und Klageverfahren häufig darauf gebaut werden, dass Finanzämter und Finanzgerichte die zugrunde gelegten Vergleichspreise auf Nachfrage einer eigenen Prüfung unterziehen. Diese Erwartung trägt nicht mehr. Wer den festgestellten Grundbesitzwert angreifen will, muss selbst substantiiert vortragen, warum die vom Gutachterausschuss übermittelten Preise fehlerhaft ermittelt wurden.

Reine Behauptungen genügen nicht. Der Nachweisdruck verschiebt sich vollständig auf die Seite des Steuerpflichtigen. In der Konsequenz wird der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG praktisch zum Regelweg. Dieser Nachweis lässt sich in aller Regel nur durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021 führen.

4. Was ein tragfähiger Nachweis braucht

Ein Gutachten, das dem Vergleichspreis des Gutachterausschusses standhalten soll, muss objektspezifische Merkmale sichtbar machen, die im typisierten Verfahren untergehen. Dazu zählen insbesondere:

• tatsächlicher Modernisierungsstand und Instandhaltungsstau
• reale Restnutzungsdauer bezogen auf das konkrete Objekt statt der pauschalen Anlagenwerte
• atypische Merkmale der Mikrolage wie Straßenlärm oder ungünstige Nachbarschaftsbebauung
• Belastungen durch Wohn und Nießbrauchsrechte oder laufende Mietbindungen
• Grundstückszuschnitt, Zufahrt und Erschließungssituation
• Ausstattungsniveau im Vergleich zum durchschnittlichen Referenzobjekt der Vergleichsdatenbank

Das Gutachten muss zeigen, warum die konkret vom Ausschuss verwendeten Vergleichsfälle das Bewertungsobjekt nicht abbilden oder welche marktrelevanten Unterschiede unberücksichtigt geblieben sind. Erst diese methodische Auseinandersetzung ist substantiierter Vortrag im Sinne des Urteils.

5. Fristen und Timing

Zeitkritisch ist die Einspruchsfrist. Sie beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Steuerbescheids. Nach Ablauf ist der Weg über § 198 BewG regelmäßig verschlossen. Für die Beratungspraxis heißt das: Sobald ein Erbschaft oder Schenkungsteuerbescheid vorliegt, gehört die Frage nach dem Grundbesitzwert an den Anfang der Prüfung.

Zwei operative Schritte im ersten Monat sind sinnvoll:

• Kurzprüfung des Bescheids und Abgleich der angesetzten Vergleichspreise mit dem realistischen Marktwert
• Entscheidung, ob ein Verkehrswertgutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, und Auftragserteilung mit klarem Zieldatum

Für die Auftragsphase gilt: Ortsbesichtigung, Aufnahme aller wertrelevanten Merkmale und methodische Herleitung nach ImmoWertV 2021 lassen sich in typischen Wohnobjektfällen innerhalb von drei bis sechs Wochen erledigen, wenn die Unterlagenlage vollständig ist.

6. Betroffene Beratergruppen

Das Urteil verschiebt das Prüfprogramm bei streitigen Grundbesitzwerten für mehrere Berufsgruppen:

• Fachanwältinnen und Fachanwälte im Erbrecht bei Nachlassfällen mit Immobilienbestand
• Steuerberaterinnen und Steuerberater bei laufender Betreuung von Erbschaft und Schenkungsteuerfällen
• Family Offices und Vermögensverwaltungen bei generationenübergreifender Nachfolgeplanung
• Notarinnen und Notare, die vorweggenommene Erbfolgen mit Immobilienübertragungen beurkunden

Für alle vier Gruppen gilt: Je früher der Sachverständige eingebunden wird, desto belastbarer wird der Nachweis. Die Fallvorprüfung sollte bereits vor der Erklärung erfolgen, spätestens jedoch innerhalb der Einspruchsfrist.

7. Wie TWGA Consulting unterstützt

TWGA Consulting setzt vor dem Gutachten an. In einer kurzen Fallvorprüfung klären wir mit der Beraterin oder dem Berater und, wenn gewünscht, mit dem Mandanten:

• ob die vom Finanzamt herangezogenen Vergleichspreise realistisch erscheinen oder deutlich vom Marktwert abweichen
• welche objektspezifischen Merkmale einen Nachweis nach § 198 BewG methodisch tragen
• welche Rechtsprechung und welches Regelwerk für den konkreten Fall besonders relevant sind
• welcher Sachverständige mit welcher Qualifikation zum konkreten Objekttyp passt

Das Gutachten selbst wird durch die beauftragte Sachverständige oder den beauftragten Sachverständigen erstellt, die oder der über eine passende Qualifikation und eine eigene Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügt.

8. Fazit

Der BFH hat mit II R 6/23 die Bindungswirkung der Vergleichspreise gestärkt. Der Weg über § 198 BewG bleibt offen, wird aber zur zentralen Verteidigungslinie für Steuerpflichtige. Wer diese Linie halten will, braucht ein methodisch belastbares Verkehrswertgutachten, das die konkreten Objekteigenschaften belegt.

Pauschale Einwände gegen den typisierten Wert tragen nicht mehr. Substantiierter Vortrag ist Voraussetzung. Genau darauf ist die Zusammenarbeit zwischen Fachanwaltschaft, Steuerberatung und Sachverständigem in den kommenden Monaten auszurichten.

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