§ 198 BewG in der Erbauseinandersetzung

Praxisorientierte Einordnung für Fachanwälte im Erbrecht. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts und Wertermittlung bei Auseinandersetzung.

Immobilien im Nachlass führen regelmäßig zu zwei parallelen Bewertungsfragen. Zum einen zum steuerlichen Grundbesitzwert des Finanzamts nach dem Bewertungsgesetz, der die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer bildet. Zum anderen zum Verkehrswert, der für Ausgleichszahlungen unter den Miterben und für die Steuerung der Auseinandersetzung maßgeblich ist. § 198 BewG eröffnet den Weg, den vom Finanzamt angesetzten Wert zu korrigieren, wenn der tatsächliche Verkehrswert niedriger liegt. Der gleiche Verkehrswert dient parallel als Basis der zivilrechtlichen Auseinandersetzung.

Dieser Beitrag richtet sich an Fachanwältinnen und Fachanwälte im Erbrecht sowie an Notare und Nachlassverwalter, die in diesen beiden Ebenen sicher navigieren wollen.

1. Zwei Bewertungsebenen im Nachlass

Das Bewertungsgesetz stellt den Grundbesitzwert nach typisierten Verfahren fest. Maßgeblich sind Bodenrichtwerte des örtlichen Gutachterausschusses, gesetzlich vorgegebene Liegenschaftszinssätze und Bewirtschaftungskosten sowie standardisierte Restnutzungsdauern aus den Anlagen zum BewG. Diese Verfahren bilden den Markt in groben Linien ab. Individuelle Verhältnisse eines konkreten Objekts sind darin nicht abgebildet.

Im typisierten Bewertungsverfahren der §§ 179, 182 ff. BewG sind objektspezifische Abschläge für baulichen Zustand, Lage oder Rechte Dritter systematisch ausgeschlossen. Genau diese Punkte machen aber in Erbfällen oft den Unterschied.

• Bodenrichtwert bildet Durchschnittslagen ab, nicht die konkrete Mikrolage
• typisierte Restnutzungsdauer beachtet nicht den tatsächlichen Erhaltungszustand
• Belastungen mit Wohn- oder Nießbrauchrechten sind nicht abgebildet
• geschädigte Bausubstanz, Altlasten oder Nutzungsbeschränkungen fallen aus dem Raster

2. § 198 BewG als Öffnungsklausel

§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG erlaubt dem Steuerpflichtigen den Nachweis, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert. Der niedrigere Wert tritt dann an die Stelle des typisierten Werts. Die Vorschrift ist verfassungsrechtlich erforderlich, weil typisierte Wertermittlungen nur dann zulässig sind, wenn dem Steuerpflichtigen der Nachweis eines niedrigeren Werts offensteht (vgl. BFH II R 39/20, BStBl II 2024, 246).

§ 198 Abs. 2 BewG regelt die Form des Nachweises. Als Nachweis kommen regelmäßig Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder Gutachten entsprechend bestellter oder zertifizierter Sachverständiger in Betracht. In der Praxis werden öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige regelmäßig anerkannt.

3. Verkehrswert in der Erbauseinandersetzung

Parallel zur steuerlichen Frage stellt sich die zivilrechtliche. Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen. Bei Immobilien im Nachlass entstehen dabei drei praktische Konstellationen:

• ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus, Grundlage ist der Verkehrswert
• die Immobilie wird gemeinsam veräußert, der Verkehrswert dient als Verhandlungsanker
• Einigung scheitert und es kommt zur Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG

In allen drei Fällen ist der belastbar hergeleitete Verkehrswert nach ImmoWertV 2021 der zentrale Referenzpunkt. Bei der Teilungsversteigerung wird er Grundlage der gerichtlichen Wertfestsetzung und beeinflusst die Grenze, unter der Gebote abgelehnt werden können.

Ein einziges Verkehrswertgutachten kann bei sauberer Konzeption beide Zwecke bedienen. Für den steuerlichen Nachweis nach § 198 BewG braucht es die formale Anerkennungsfähigkeit. Für die zivilrechtliche Auseinandersetzung braucht es die Nachvollziehbarkeit für die Miterben und im Streitfall für das Gericht.

4. Anforderungen an das Gutachten

Weniger die Länge des Gutachtens entscheidet, sondern seine Nachvollziehbarkeit und die Treue zum Regelwerk. Wesentliche Elemente sind:

• klare Beschreibung des Bewertungsgegenstands mit Bewertungsstichtag und Bewertungsanlass
• Herleitung des Verkehrswerts nach den Verfahren der ImmoWertV 2021
• dokumentierte Ortsbesichtigung mit Fotobefund
• Darstellung der verwendeten Marktdaten, Bodenrichtwerte und Vergleichsparameter
• Begründung wertmindernder Umstände wie Instandhaltungsstau, Belastungen oder Nutzungsbeschränkungen
• Berechnung nachvollziehbar dargestellt, sodass ein Dritter die Herleitung prüfen kann

Pauschale Tabellenlösungen oder rein modellhafte Ableitungen halten weder der finanzamtlichen Prüfung noch dem Verwertungsdruck einer Auseinandersetzung stand.

5. Rolle des Fachanwalts

Aus der Praxis eines Fachanwalts für Erbrecht entstehen typische Situationen, in denen die frühzeitige Einbindung eines Sachverständigen den Verlauf maßgeblich beeinflusst.

Zentrale Prüffragen sind:

• Weicht der Grundbesitzwert des Finanzamts spürbar vom realistischen Verkehrswert ab?
• Bestehen wertmindernde Umstände am Objekt, die im typisierten Verfahren nicht abgebildet sind?
• Ist eine Ausgleichszahlung unter Miterben streitanfällig, weil kein neutraler Wert vorliegt?
• Zeichnet sich eine Teilungsversteigerung ab, in der eine belastbare Wertbasis nötig ist?

Die rechtliche Einordnung des Falls verbleibt in der Verantwortung der Fachanwältin oder des Fachanwalts. TWGA Consulting unterstützt bei der Bewertungsseite und bei der Frage, ob ein Gutachten in der konkreten Konstellation belastbar trägt.

6. Wie TWGA Consulting unterstützt

TWGA Consulting setzt vor dem Gutachten an. In einer kurzen Fallvorprüfung klären wir mit Ihnen als Fachanwalt und, wenn gewünscht, mit dem Mandanten:

• ob ein Verkehrswertgutachten im konkreten Nachlassfall wirtschaftlich sinnvoll erscheint
• ob es primär der Erbschaftsteuer nach § 198 BewG oder der Auseinandersetzung dienen soll oder beiden Zwecken
• welches Regelwerk und welche Rechtsprechung besonders zu beachten sind
• welche Unterlagen benötigt werden und welcher Sachverständige mit welcher Qualifikation zum Fall passt

Das Gutachten selbst wird durch die beauftragte Sachverständige oder den beauftragten Sachverständigen erstellt, die oder der über eine passende Qualifikation und eine eigene Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügt.

7. Nächster Schritt

Wenn Sie einen Mandantenfall haben, in dem der Grundbesitzwert des Finanzamts spürbar vom Marktwert abweicht oder eine Auseinandersetzung ansteht, kann eine kurze Fallvorprüfung Chancen und Risiken klären.

In einem Gespräch von bis zu 20 Minuten besprechen wir Anlass und Objektart. Wir klären die Familienkonstellation sowie die vorhandene Unterlagenlage. Danach wissen Sie, ob und in welcher Form ein Gutachten sinnvoll ist.

Schildern Sie den Fall, wir prüfen die Eignung.

← Zurück zu den News