Grundlagen der Immobilienbewertung im Mandat

Wertbegriff, Stichtag, Qualifikation und Verfahren. Der Teil schafft die gemeinsame Sprache, ohne die ein Auftrag nicht sauber formuliert werden kann.

Ein Gutachten beantwortet keine allgemeine Frage nach dem Wert einer Immobilie. Es beantwortet eine bestimmte Bewertungsfrage. Der Wertbegriff legt fest, welche Zielgröße gesucht wird. Der Anlass bestimmt, welche Zielgröße der Adressat benötigt. Wer den Wertbegriff vor der Beauftragung festlegt, verhindert einen methodischen Fehlstart.

1. Welcher Wert gilt. Begriffe, die im Mandat entscheiden

Ein Wertbegriff ist Teil der Aufgabenstellung und nicht eine Überschrift. Verkehrswert, gemeiner Wert, Grundbesitzwert und Grundsteuerwert erfüllen unterschiedliche Funktionen. Stichtag und Grundstückszustand gehören zur Definition des Ergebnisses.

Verkehrswert

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zu dem Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 194 BauGB).

Die Definition richtet den Blick auf einen gedachten gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Sie fragt nicht nach dem individuellen Finanzierungsbedarf eines Verkäufers, nach einer besonderen Beziehung der Vertragsparteien oder nach einem einzelnen Verhandlungsergebnis. Sie verlangt eine wertbezogene Würdigung des Grundstücks und des maßgeblichen Marktes am Stichtag.

Gemeiner Wert und Grundbesitzwert

Der gemeine Wert ist im steuerlichen Grundbesitzbewertungsrecht die gesetzliche Bezugsgröße. Den Bewertungen von Grundvermögen liegt der gemeine Wert zugrunde (§ 177 BewG). Für einen niedrigeren gemeinen Wert kann der Steuerpflichtige unter den Voraussetzungen des § 198 BewG einen Nachweis führen. Die Norm verweist dafür grundsätzlich auf die aufgrund von § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften (§ 198 Abs. 1 Satz 2 BewG).

Für Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021 gilt die heutige Fassung des § 198 Abs. 1 bis 3 BewG (§ 265 Abs. 12 BewG). Diese zeitliche Einordnung gehört in die Prüfung, wenn der Auftrag einen zurückliegenden Stichtag betrifft. Sie vermeidet, dass ein Gutachten oder eine Argumentation auf eine nicht anwendbare Fassung der Norm gestützt wird.

Der Grundbesitzwert ist das Ergebnis der gesetzlichen Bewertung des Grundvermögens für die im Feststellungsverfahren bestimmte steuerliche Verwendung. § 151 BewG ordnet gesonderte Feststellungen an, wenn der Wert für die dort genannten Steuerarten oder für eine andere Feststellung von Bedeutung ist. Bei bebauten Grundstücken ordnet § 182 BewG die Grundstücksarten den Verfahren des Vergleichswerts, des Ertragswerts oder des Sachwerts zu.

Der Grundbesitzwert ist daher nicht bloß ein anderer Name für einen frei ermittelten Verkehrswert. Er entsteht innerhalb der Bewertungsregeln des BewG. Ein niedrigerer gemeiner Wert kann diesen gesetzlich ermittelten Wert ersetzen, wenn der Steuerpflichtige ihn nachweist. Die Zielgröße des Nachweises ist der gemeine Wert und nicht eine beliebige Abweichung von einem Steuerwert (§ 198 Abs. 1 BewG).

Grundsteuerwert

Der Grundsteuerwert ist eine eigene Feststellungsgröße nach den §§ 218 bis 260 BewG. Weicht dieser Wert erheblich vom gemeinen Wert ab, ist bei Nachweis der gemeine Wert anzusetzen. Eine erhebliche Abweichung liegt vor, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt (§ 220 Abs. 2 BewG). Die Vergleichsrechnung verlangt damit zwei sauber abgegrenzte Werte und dieselbe wirtschaftliche Einheit.

Der Bundesfinanzhof hat die Bewertungsregeln für Wohnungseigentum im Bundesmodell für formell und materiell verfassungsgemäß gehalten. Er verweist dabei auf die Abmilderung von Überbewertungen durch den Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG (BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 3/25). Das ändert nichts daran, dass der Grundsteuerwert und der nachzuweisende gemeine Wert verschiedene Größen sind.

Aus den unterschiedlichen Rechtsgrundlagen folgt kein Vorrang eines Wertbegriffs außerhalb seines Zwecks. Beleihungswert und Versicherungswert gehören nicht zur Wertsystematik der Verkehrswertermittlung und der steuerlichen Bewertungsverfahren. Sie werden im Auftrag deshalb nicht mit Verkehrswert oder gemeinem Wert gleichgesetzt. Für Finanzierungsfragen und für Versicherungsfragen ist der jeweilige Adressatenzweck gesondert zu bestimmen.

Verkehrswert und gemeiner Wert im Nachweis

Der Steuerpflichtige kann nachweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179 und 182 bis 196 BewG ermittelte Wert. Dann ist der nachgewiesene Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG). Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses dienen. Daneben nennt die Norm qualifizierte Personen, deren Bestellung oder Zertifizierung die Wertermittlung von Grundstücken betreffen muss (§ 198 Abs. 2 BewG).

Auch ein Kaufpreis kann den Nachweis führen. Er muss im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag über das zu bewertende Grundstück zustande gekommen sein. Die maßgeblichen Verhältnisse müssen gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert sein (§ 198 Abs. 3 BewG). Der Kaufpreis ist damit keine losgelöste Zahl. Seine zeitliche und seine tatsächliche Vergleichbarkeit sind Teil des gesetzlichen Tatbestands.

2. Stichtag, Zweck und Adressat. Die drei Fragen vor der Beauftragung

Stichtag, Zweck und Adressat bestimmen den Inhalt des Gutachtenauftrags. Sie verbinden die Bewertungsfrage mit dem Verfahren, in dem das Ergebnis verwendet wird. Ein falsch gesetzter Rahmen kann ein methodisch richtiges Gutachten für den Anlass ungeeignet machen.

Der Stichtag trennt Markt und Objektzustand

Die ImmoWertV trennt zwei Zeitbezüge. Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und für die allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist. Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der maßgebliche Grundstückszustand bezieht (§ 2 Abs. 4 und 5 ImmoWertV). Beide Zeitpunkte fallen grundsätzlich zusammen. Der Qualitätsstichtag kann abweichen, wenn rechtliche oder sonstige Gründe einen Grundstückszustand zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich machen.

Die Trennung verhindert, dass Marktdaten eines Stichtags mit Eigenschaften aus einem anderen Zustand verbunden werden, ohne den Unterschied offenzulegen. Der Auftrag darf eine spätere Modernisierung, einen späteren Umbau oder eine spätere rechtliche Veränderung nicht stillschweigend in den Zustand am Bewertungsstichtag übernehmen.

Auch die Wahl von Vergleichspreisen, Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren braucht einen nachvollziehbaren Marktbezug. Werden von Gutachterausschüssen abgeleitete Daten verwendet, sind dieselben Modelle und Modellansätze anzuwenden, die ihrer Ableitung zugrunde lagen (§ 10 ImmoWertV). Der Stichtag wirkt damit in die Datenwahl hinein und nicht erst in die Überschrift des Gutachtens.

Der Zweck steuert Wertbegriff und Inhalt

Der Zweck entscheidet, ob der Auftrag eine Verkehrswertermittlung, einen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, eine Ermittlung der Restnutzungsdauer oder eine steuerliche Aufteilung benötigt. Diese Fragen ähneln sich in der Datenerhebung. Sie haben aber unterschiedliche Zielgrößen.

• Für § 198 BewG ist der Nachweis auf den niedrigeren gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag gerichtet.
• Für die Grundsteuerwertfeststellung setzt § 220 Abs. 2 BewG den gemeinen Wert an, wenn der Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt und der Steuerpflichtige den gemeinen Wert nachweist.
• Für die AfA geht es bei § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Der Steuerpflichtige kann sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet ist. Ein schlichter Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt nicht (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).
• Für eine Mieterhöhung nennt § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als mögliches Begründungsmittel.

Die Formulierung Bewertung für Steuerzwecke beschreibt die Aufgabe nicht ausreichend. Es bleibt offen, ob ein Grundbesitzwert geprüft, ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen, ein Grundsteuerwert verglichen oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer begründet werden soll.

Der Adressat prägt Form und Verfahrensbezug

Gegen Verwaltungsakte in Abgabenangelegenheiten ist der Einspruch statthaft (§ 347 Abs. 1 AO). Die Einspruchsfrist beträgt grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO). Ein für den Einspruch bestimmtes Gutachten muss daher rechtzeitig fertig sein und die angegriffene Feststellung erfassen. Die Finanzbehörde kann Fristen für Tatsachen, Beweismittel und Urkunden setzen. Nach Fristablauf vorgebrachte Erklärungen und Beweismittel bleiben grundsätzlich unberücksichtigt (§ 364b Abs. 1 bis 3 AO).

Vor Gericht tritt die Beweisfrage neben den Wertbegriff. Der Beweisantritt erfolgt durch die Bezeichnung der zu begutachtenden Punkte (§ 403 ZPO). Das Prozessgericht wählt die Sachverständigen aus. Öffentlich bestellte Sachverständige sollen für die betreffenden Gutachten vorrangig gewählt werden, soweit keine besonderen Umstände vorliegen (§ 404 Abs. 1 und 3 ZPO). Im selbständigen Beweisverfahren ist ein rechtliches Interesse anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 ZPO).

3. Wer bewerten darf. Qualifikation, Bestellung, Zertifizierung

Die erforderliche Qualifikation folgt aus Zweck, Adressat und gesetzlichem Nachweisweg. Öffentliche Bestellung und Personenzertifizierung sind unterschiedliche Wege. Bestellungen und Zertifikate gehören zur Person und nicht zum Unternehmen.

Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts enthält § 198 Abs. 2 BewG eine eigene Regelung. Sie nennt den zuständigen Gutachterausschuss sowie qualifizierte Personen. Deren Bestellung oder Zertifizierung muss die Wertermittlung von Grundstücken betreffen. Sie muss von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle stammen. Der Gesetzestext enthält nicht die Wendung öffentlich bestellt und vereidigt. Eine öffentliche Bestellung kann in anderen Konstellationen erheblich sein, sie ist aber nicht der Wortlaut des § 198 Abs. 2 BewG.

§ 36 GewO regelt die öffentliche Bestellung und Vereidigung durch die zuständige Stelle. Bestellung und Vereidigung beziehen sich auf die sachverständige Person und nicht auf das Unternehmen. Prüfen Sie Sachgebiet, Geltungsdauer und gegebenenfalls Beschränkungen des individuellen Nachweises. Eine Unternehmensdarstellung ersetzt diese Prüfung nicht.

DIN EN ISO/IEC 17024 ist die einschlägige internationale Norm für Personenzertifizierungsstellen. Die Zertifizierung ist von der Akkreditierung zu unterscheiden. Eine zertifizierte Person erhält ein Zertifikat. Eine Akkreditierungsstelle prüft und akkreditiert die Zertifizierungsstelle. Die Deutsche Akkreditierungsstelle akkreditiert Zertifizierungsstellen nach DIN EN ISO/IEC 17024 und keine einzelnen Sachverständigen. Prüfen Sie daher die personengebundene Zertifizierung und die Akkreditierung der Zertifizierungsstelle.

Im Zivilprozess wählt das Prozessgericht die Sachverständigen und bestimmt deren Zahl (§ 404 Abs. 1 ZPO). Vor der Ernennung kann es die Parteien zur Person hören (§ 404 Abs. 2 ZPO). Anhörung und Vorrang stehen in getrennten Absätzen. Wer eine Auswahlrüge erhebt, sollte den Absatz benennen, auf den er sich stützt. Bei der Mieterhöhung ersetzt ein Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024 den in § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB ausdrücklich genannten Qualifikationsweg nicht.

1. Benennen Sie den Verwendungszweck und den Adressaten des Gutachtens.
2. Prüfen Sie, welche Qualifikation der jeweilige Nachweisweg verlangt.
3. Dokumentieren Sie die verantwortliche Person, ihr Sachgebiet und die Geltungsdauer des Nachweises.

4. Die Wertermittlungsverfahren und die Daten, auf denen sie beruhen

Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert sind gleichrangige Verfahren mit unterschiedlichen Datenansätzen. Die Verfahrenswahl ist zu begründen. Jedes Verfahren steht und fällt mit den Daten des Gutachterausschusses und mit dem Modell, aus dem sie stammen. Der folgende Abschnitt erklärt nicht, wie man rechnet. Er erklärt, woran man erkennt, ob richtig gerechnet wurde.

Verfahrenswahl und Begründungspflicht

Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Ein gesetzlicher Vorrang eines Verfahrens besteht nicht. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts zu wählen. Maßgeblich sind die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten, die sonstigen Umstände des Einzelfalls und insbesondere die Eignung der zur Verfügung stehenden Daten. Die Wahl ist zu begründen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Die Begründungspflicht ist damit nicht Ausdruck guter Übung, sondern normativ verankert. Innerhalb des gewählten Verfahrens gibt die Verordnung eine Reihenfolge vor. Zu berücksichtigen sind regelmäßig zuerst die allgemeinen Wertverhältnisse und danach die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (§ 6 Abs. 2 ImmoWertV). Wer diese Reihenfolge umkehrt, erfasst denselben Werteinfluss doppelt oder gar nicht. Der Verkehrswert wird am Ende aus dem Verfahrenswert oder aus mehreren Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit ermittelt (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV). Werden zwei Verfahren gerechnet, ist der Verkehrswert kein Mittelwert.

Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor und bei der Bodenwertermittlung ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert herangezogen werden (§ 24 Abs. 1 ImmoWertV). Für Vergleichspreise sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft worden sind, die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen (§ 25 Satz 1 ImmoWertV).

Die Kaufpreise sind auf ihre Eignung zu prüfen und bei Abweichungen anzupassen. Bei Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse sind die Daten durch geeignete Indexreihen oder in anderer Weise an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen (§ 9 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale sind durch geeignete Umrechnungskoeffizienten, durch marktübliche Zu- oder Abschläge oder in anderer Weise zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Die Verordnung unterscheidet damit zwei Anpassungsrichtungen. Die eine betrifft die Zeit, die andere das Objekt. Ein Gutachten, das nur eine von beiden vornimmt, bleibt unvollständig.

Vergleichsfaktoren sind durchschnittliche, auf eine geeignete Bezugseinheit bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen. Die Verordnung nennt diese Bezugsobjekte Normobjekte (§ 20 Abs. 1 und 2 ImmoWertV). Ein Vergleichsfaktor ist damit kein Wert für das konkrete Grundstück, sondern ein Wert für ein gedachtes Normobjekt, der angepasst werden muss (§ 26 Abs. 1 ImmoWertV).

Im steuerlichen Bewertungsrecht steht das Vergleichswertverfahren in § 183 BewG. Dort werden Vergleichskaufpreise oder die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise verwendet. Das Finanzgericht darf die mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen. Eine gerichtliche Überprüfung setzt substantiierte oder offensichtliche Verstöße bei ihrer Ermittlung voraus (BFH, Urteil vom 11.03.2026, II R 6/23).

Bodenwert und Bodenrichtwert

Der Bodenwert ist ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (§ 40 Abs. 1 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks (§ 13 Abs. 1 ImmoWertV). Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden Merkmalen in der Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV).

Der Bodenrichtwert beschreibt nicht das Grundstück des Mandanten. Das Bodenrichtwertgrundstück weist keine Grundstücksmerkmale auf, die nur im Rahmen einer Einzelbegutachtung ermittelt werden können. Das betrifft insbesondere nur für einzelne Grundstücke bestehende privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Ein Wegerecht, eine Altlast oder ein ungünstiger Zuschnitt sind im Richtwert nicht enthalten. Weicht das Bewertungsobjekt ab, sind die Bodenrichtwerte auf ihre Eignung zu prüfen und nach § 9 Abs. 1 Satz 2 und 3 ImmoWertV anzupassen (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV).

Ertragswertverfahren

Der vorläufige Ertragswert wird auf der Grundlage des Bodenwerts, des Reinertrags, der Restnutzungsdauer und des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes ermittelt (§ 27 Abs. 2 ImmoWertV). Für die Ermittlung stehen das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren zur Verfügung (§ 27 Abs. 5 ImmoWertV). Der Unterschied zwischen dem allgemeinen und dem vereinfachten Verfahren liegt nicht im Ergebnis, sondern im Rechenweg. Wer beide Wege vermischt, erhält ein Ergebnis, das keinem Verfahren entspricht.

Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Die tatsächlichen Erträge sind zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich erzielbar sind (§ 31 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV). Der Maßstab ist damit die Marktüblichkeit und nicht der Mietvertrag. Eine langfristig verbilligte Vermietung an Angehörige führt nicht zu einem niedrigeren Rohertrag.

Zu den Bewirtschaftungskosten gehören die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die im langjährigen Mittel infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des zugrunde gelegten Ertragsniveaus während der Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssten. Es geht um einen langjährigen Mittelwert und nicht um die Rechnungen des Vorjahres.

Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge ermittelt (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Der Liegenschaftszinssatz ist damit ein aus dem Markt abgeleiteter Wert und kein Renditewunsch.

Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie wird in der Regel auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten ermittelt. Instandsetzungen, Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen können diese Dauer verlängern oder verkürzen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV).

Sachwertverfahren

Der vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich aus der Summe des vorläufigen Sachwerts der baulichen Anlagen, des vorläufigen Sachwerts der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen sowie des Bodenwerts (§ 35 Abs. 2 ImmoWertV). Der marktangepasste vorläufige Sachwert ergibt sich durch Multiplikation mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor. Zur Ermittlung des vorläufigen Sachwerts der baulichen Anlagen sind die durchschnittlichen Herstellungskosten mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor zu multiplizieren (§ 36 Abs. 1 ImmoWertV).

Im Sachwertverfahren stehen damit drei Anpassungsstufen hintereinander. Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes wirkt für die Zeit, der Regionalfaktor für den Ort und der Sachwertfaktor für den Markt. Fehlt eine davon, ist das Ergebnis kein Sachwert im Sinn der Verordnung. Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV). Die Verordnung schreibt damit die lineare Alterswertminderung fest.

Für die Ableitung der Sachwertfaktoren durch die Gutachterausschüsse sind der Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten die Normalherstellungskosten nach Anlage 4 zugrunde zu legen (§ 12 Abs. 5 Satz 3 ImmoWertV). Ein Sachwertfaktor, den der Gutachterausschuss aus den Normalherstellungskosten 2010 abgeleitet hat, passt nur zu einem Sachwert, der ebenfalls mit den Normalherstellungskosten 2010 gerechnet wurde. Wer moderne Baukostenkennwerte ansetzt und den Faktor des Gutachterausschusses beibehält, verletzt die Modellkonformität.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen (§ 8 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV). Die Verordnung nennt sechs Fallgruppen.

Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt (§ 8 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV). Sie gehören ans Ende und nicht in die Ableitung. Bei paralleler Durchführung mehrerer Verfahren sind sie, soweit möglich, in allen Verfahren identisch anzusetzen (§ 8 Abs. 3 Satz 4 ImmoWertV).

Modellkonformität als verbindende Regel

Bei Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen. Die Verordnung nennt das den Grundsatz der Modellkonformität und verlangt die Berücksichtigung der erforderlichen Modellbeschreibung (§ 10 Abs. 1 ImmoWertV). Zur Sicherstellung der modellkonformen Anwendung sind die zugrunde gelegten Modellansätze, Modelle und Bezugseinheiten sowie weitere Informationen in einer Modellbeschreibung anzugeben (§ 12 Abs. 6 ImmoWertV). Die Modellbeschreibung ist damit kein Beiwerk des Grundstücksmarktberichts, sie ist die Prüfgrundlage.

Ein Beispiel macht die Wirkung deutlich. Der örtliche Gutachterausschuss leitet Liegenschaftszinssätze aus Kaufpreisen ab und rechnet dabei mit einer bestimmten Gesamtnutzungsdauer und mit pauschalierten Bewirtschaftungskosten. Setzt ein Gutachten diesen Zinssatz an, verwendet aber eine deutlich längere Restnutzungsdauer und individuell ermittelte Bewirtschaftungskosten, dann passen Zinssatz und Rechenmodell nicht mehr zusammen. Der Zahlenwert ist richtig abgeschrieben und trotzdem falsch angewendet.

Woher die Daten stammen

Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige und unabhängige Gutachterausschüsse gebildet (§ 192 Abs. 1 BauGB). Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Diese Daten sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen (§ 193 Abs. 5 BauGB). Gutachten des Gutachterausschusses haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB).

Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB). Für Zwecke der steuerlichen Bewertung sind sie nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Die Ermächtigungsgrundlage der ImmoWertV steht in § 199 Abs. 1 BauGB. Auf diese Vorschrift verweist auch das Bewertungsgesetz für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.

Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer als Modellgrößen

Anlage 1 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV trägt die amtliche Überschrift Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung nennt sie jeweils 80 Jahre. Für Geschäftshäuser sowie Bürogebäude und Banken nennt sie jeweils 60 Jahre. Für Verbrauchermärkte und Autohäuser nennt sie 30 Jahre.

Anlage 2 enthält ein Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen. Sie bewertet die Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung mit vier Punkten. Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Bäder und Innenausbau werden jeweils mit zwei Punkten angesetzt. Die Wärmedämmung der Außenwände und eine wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung werden jeweils mit vier Punkten berücksichtigt. Null bis ein Punkt steht für ein nicht modernisiertes Gebäude. 18 bis 20 Punkte stehen für eine umfassende Modernisierung.

Die Gesamtnutzungsdauer ist ein Modellansatz. Sie ist nicht ohne Weiteres die tatsächliche Nutzungsdauer im Sinn des Einkommensteuerrechts. Für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer genügt der schlichte Verweis auf eine modellhaft nach der ImmoWertV ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nicht (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).

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