Arten der Wertermittlung im Vergleich
Vom kostenlosen Onlineportal bis zum Vollgutachten nach ImmoWertV 2021 gibt es mehrere Formen, den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Sie unterscheiden sich in Aufwand, Nachweiskraft und Kosten. Wer eine Behörde, ein Gericht oder das Finanzamt überzeugen muss, braucht eine andere Grundlage als jemand, der nur eine erste Orientierung sucht. Die folgende Übersicht ordnet die fünf gebräuchlichen Formen ein.
Übersicht der fünf Formen
| Art | Erstellt | Wofür | Nachweis Behörde | Kosten |
|---|---|---|---|---|
| Online-Wertermittlung | Algorithmus eines Portals oder Anbieters, ohne Ortsbesichtigung | Grobe erste Preisorientierung, unverbindlich | Nicht anerkannt | Meist kostenlos, teils gegen Adressdaten |
| Makler-Einschätzung | Immobilienmakler, häufig als Vermarktungsvorbereitung | Preisfindung für Verkauf oder Vermietung | Nicht anerkannt. Wer den Verkauf begleitet, hat ein eigenes Interesse am Ergebnis, und genau deshalb verlangt eine Behörde eine unabhängige Erstellung. | Häufig kostenlos, im Zusammenhang mit einem Vermittlungsauftrag |
| Kurzgutachten | Sachverständige, formal reduziert, ohne vollständige Ableitung nach ImmoWertV | Interne Entscheidungsgrundlage, Vorprüfung, Kaufüberlegung | Regelmäßig nicht anerkannt | Meist zwischen 500 und 1.500 €, je nach Objekt und Umfang |
| Gutachterausschuss-Gutachten | Örtlicher Gutachterausschuss der Gemeinde oder Kreisverwaltung nach ImmoWertV 2021 | Nachweis gegenüber Finanzamt und Gerichten, gesetzlich vorgesehene Beweisurkunde | Ja, gesetzlich vorgesehen (§ 198 BewG, § 194 BauGB) | Gebühren nach § 15 BayGaV (Bayerische Gutachterausschussverordnung). Wertabhängige Staffel, in Bayern beispielsweise ab 2.450 € netto bis 200.000 € Verkehrswert. Andere Bundesländer haben eigene Verordnungen mit vergleichbaren Staffeln. |
| Vollgutachten (Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021) | Bestellte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige, mit Ortsbesichtigung, Verfahrenswahl und vollständiger Ableitung | Nachweis gegenüber Finanzamt (§ 198 BewG), Gerichten (§ 404a ZPO), Banken, Erben, Zugewinnausgleich | Ja, umfassend anerkannt | Nach ImmoWertV 2021 nach dem Aufwand des Falls, meist im vierstelligen Bereich, bei Sonderobjekten höher |
Ortsbesichtigung
Die Ortsbesichtigung ist der Punkt, an dem sich die fünf Formen praktisch am deutlichsten unterscheiden. Onlineportale und Makler-Einschätzungen kommen häufig ganz ohne Termin am Objekt aus, das Kurzgutachten arbeitet mit einer verkürzten oder gar keiner Besichtigung. Der Gutachterausschuss und ein Vollgutachten nach ImmoWertV 2021 setzen dagegen eine augenscheinliche Inaugenscheinnahme voraus. Sichtbar aufgenommen werden Bauzustand, Ausstattung, Instandhaltungsrückstand, Lagequalität, Restnutzungsdauer und die für das gewählte Verfahren maßgeblichen Objektmerkmale. Bauteilprüfungen im engeren Sinne, also Öffnungen an Bauteilen und die Untersuchung verdeckter Schäden, sind kein Bestandteil der Verkehrswertermittlung. Für solche Fragen wird ein Sachverständiger für Bauschäden und Baumängel hinzugezogen, mit eigenem Auftrag und eigenem Bericht.
Herleitung
Die Nachweiskraft eines Gutachtens hängt an der nachvollziehbaren Herleitung. Ein Onlineportal legt seinen Algorithmus in der Regel nicht offen, eine Makler-Einschätzung stützt sich auf Erfahrungswerte und Vergleichspreise ohne formale Ableitung. Ein Kurzgutachten liefert eine Einschätzung, verzichtet aber auf die vollständige Verfahrensableitung nach ImmoWertV 2021. Ein Gutachterausschuss-Gutachten und ein Vollgutachten arbeiten mit einer nachprüfbaren Verfahrenswahl (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, gegebenenfalls kombiniert), führen die verwendeten Daten und ihre Quellen aus, dokumentieren jede Annahme und leiten den Verkehrswert am Bewertungsstichtag transparent ab. Nur so ist eine Beweiswürdigung durch Finanzamt oder Gericht überhaupt möglich.
Verantwortung
Die fünf Formen unterscheiden sich schließlich darin, wer für das Ergebnis einsteht. Bei einer Online-Wertermittlung übernimmt der Anbieter keine Verantwortung im Rechtssinn, die Ergebnisse sind ausdrücklich unverbindlich. Ein Makler bleibt im Verkaufsprozess in der Rolle des Interessenvertreters seines Auftraggebers, seine Einschätzung ist keine unabhängige Wertermittlung. Der Sachverständige eines Kurzgutachtens haftet zwar für seine Aussagen, dokumentiert aber weniger und ist damit auch weniger belastbar in einem Streitverfahren. Der Gutachterausschuss und der öffentlich bestellte, vereidigte oder zertifizierte Sachverständige haften persönlich für die methodische Sauberkeit und die Nachvollziehbarkeit ihres Gutachtens. Ihre Berufsordnung, ihre Vereidigung oder ihre Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 verpflichten zu Unabhängigkeit vom Verkaufsinteresse und zu einer objektiven Beweiswürdigung des konkreten Objekts.
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