Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Der Nachweis ist mit jeder geeigneten sachverständigen Methode möglich, nachdem das BMF mit Schreiben vom 01.12.2025 das Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben hat. Praxisorientierte Einordnung für Steuerberater.

Mit dem Schreiben vom 01.12.2025 hat das BMF das restriktivere Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben. Der Rahmen für Restnutzungsdauergutachten orientiert sich damit wieder stärker an der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Für viele Mandanten eröffnet sich erneut die Möglichkeit, die steuerliche Nutzungsdauer von Wohngebäuden an die tatsächlichen Verhältnisse anzupassen. Zugleich bleiben die Anforderungen an Begründung, Datenlage und Nachvollziehbarkeit der Gutachten hoch.

Dieser Beitrag richtet sich an Steuerberater, die für ihre Mandanten prüfen möchten, ob ein Restnutzungsdauergutachten sinnvoll ist und wie der Prozess sauber vorbereitet wird.

1. Ausgangslage

Der Ansatz einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bleibt an zwei Voraussetzungen geknüpft:

• Das Gebäude weist aus technischer oder wirtschaftlicher Sicht eine kürzere Restnutzungsdauer auf als die gesetzliche Regelabschreibung.
• Diese verkürzte Nutzungsdauer wird durch ein Gutachten belegt, das die Verfahren der ImmoWertV 2021 anwendet und sich an der aktuellen Rechtsprechung orientiert.

Die Finanzverwaltung orientiert sich dabei an der höchstrichterlichen Rechtsprechung, insbesondere den Entscheidungen des BFH und dem Urteil des FG Hamburg vom 01.04.2025.

2. Typische Anwendungsfälle

Aus Sicht der Praxis tauchen Restnutzungsdauergutachten vor allem in folgenden Konstellationen auf:

• ältere Mehrfamilienhäuser mit deutlichem Instandhaltungsstau
• Objekte mit strukturell begrenzter Vermietbarkeit
• Gebäude mit geplanter grundlegender Umnutzung oder absehbarem Abriss
• Immobilien mit bereits wirtschaftlich verkürzter Perspektive, etwa durch Umfeldveränderungen oder Marktverschiebungen

Nicht jeder dieser Fälle führt zwingend zu einer anerkannten kürzeren Restnutzungsdauer. Entscheidend ist, ob die im Gutachten hergeleiteten Annahmen plausibel, datenbasiert und mit der Rechtsprechung vereinbar sind.

3. Anforderungen an das Gutachten

Für die Prüfung durch die Finanzverwaltung ist weniger die Länge des Gutachtens entscheidend, sondern seine Nachvollziehbarkeit und die Treue zum Regelwerk.

Wesentliche Elemente sind:

• klare Beschreibung des Bewertungsgegenstands und des Bewertungsanlasses
• Herleitung der technischen und wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nach den Verfahren der ImmoWertV 2021
• detaillierte Dokumentation der baulichen und wirtschaftlichen Einflussfaktoren
• Darstellung der verwendeten Marktdaten und Vergleichsparameter
• transparente Begründung der gewählten Restnutzungsdauer im Lichte der Rechtsprechung

Formulare oder pauschale Tabellenlösungen genügen diesen Anforderungen regelmäßig nicht.

4. Rolle des Steuerberaters

Für Steuerberater stellt sich in der Praxis oft nicht zuerst die Frage nach dem konkreten Gutachter, sondern nach der Sinnhaftigkeit des gesamten Vorgehens.

Zentrale Prüffragen sind:

• Ist der Mandant bereit, den Aufwand und die Kosten eines Gutachtens zu tragen?
• Besteht eine realistische Chance, dass die Finanzverwaltung eine verkürzte Restnutzungsdauer anerkennt?
• Liegen die notwendigen Unterlagen und Informationen zum Objekt vor oder können sie beschafft werden?
• Steht der Fall bereits im Austausch mit der Finanzverwaltung, sodass ein Gutachten voraussichtlich unter erhöhter Prüfungstiefe eingereicht wird?

Die steuerliche Einordnung des Falls verbleibt in der Verantwortung der zuständigen Steuerberaterin oder des zuständigen Steuerberaters. TWGA Consulting unterstützt bei der fachlichen Bewertungsseite.

Eine frühzeitige Einordnung kann helfen, Mandanten vor unnötigen Kosten zu schützen und gleichzeitig Potenziale für eine steuerlich sinnvolle Gestaltung zu erkennen.

5. Wie TWGA Consulting unterstützt

TWGA Consulting setzt bewusst vor dem Gutachten an.

Wir klären mit Steuerberatern und ihren Mandanten:

• ob ein Restnutzungsdauergutachten im konkreten Fall sinnvoll erscheint
• welches Regelwerk greift und welche Rechtsprechung besonders zu beachten ist
• welche Unterlagen und Informationen für eine sachgerechte Beurteilung erforderlich sind
• welcher Sachverständige mit welcher Qualifikation zum Fall passt

Das Gutachten selbst wird durch die jeweils beauftragte Sachverständige oder den beauftragten Sachverständigen erstellt, die oder der über eine zum Regelwerk passende Qualifikation verfügt.

6. Nächster Schritt

Wenn Sie als Steuerberater einen Mandantenfall haben, in dem eine Verkürzung der Nutzungsdauer in Betracht kommt, kann eine kurze Fallvorprüfung helfen, Chancen und Risiken zu klären.

In einem Gespräch von bis zu 20 Minuten besprechen wir Anlass, Objektart, bisherige Kommunikation mit der Finanzverwaltung und die vorhandene Unterlagenlage. Danach wissen Sie, ob und in welcher Form ein Gutachten sinnvoll ist und wie der weitere Weg aussehen kann.

Schildern Sie den Fall, wir prüfen die Eignung.

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