JStG 2026 § 6f EStG: Was die gesetzliche Kaufpreisaufteilung praktisch verändert

Der Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 vom 19. Mai 2026 hebt die bisherige Verwaltungsmeinung zur Kaufpreisaufteilung auf Gesetzesrang. Wer eine vermietete Immobilie kauft, muss den Kaufpreis künftig nach gesetzlich definierten Massstäben zwischen Grund und Boden sowie Gebäude aufteilen. Massgeblich werden Sachwert- und Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021. Aus Sachverständigensicht verschiebt § 6f EStG die Beweislast spürbar.

Was § 6f EStG konkret regelt

Der neue Paragraf gliedert sich in drei Absätze. Absatz 1 übernimmt die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Eine vertragliche Aufteilung des Gesamtkaufpreises bleibt verbindlich, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Das entspricht dem BFH-Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19.

Absatz 2 regelt den Fall ohne tragfähige vertragliche Aufteilung. Boden- und Gebäudewert sind getrennt nach ImmoWertV 2021 zu ermitteln, der Kaufpreis wird im Verhältnis der beiden Wertanteile aufgeteilt. Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren stehen gleichwertig nebeneinander. Die früher verbreitete Restwertmethode wird ausdrücklich ausgeschlossen.

Absatz 3 verankert die BMF-Arbeitshilfe gesetzlich als qualifizierte Schätzung. Wer von deren Ergebnis abweichen will, braucht ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Das Gutachten muss auf einer persönlichen Vorortbesichtigung beruhen.

Drei praktische Konsequenzen

Erstens: Vertragliche Aufteilung wird zum entscheidenden Hebel

Wer die Aufteilung sauber im Notarvertrag fixiert, profitiert vom Vorrang nach Absatz 1. Das Finanzamt kann diese Aufteilung nur kippen, wenn sie wirtschaftlich nicht haltbar ist. Die pauschale Aufteilung über Bodenrichtwert plus Restkaufpreis verliert an Tragfähigkeit, weil sie das Verhältnis der ImmoWertV-Wertanteile typischerweise verzerrt.

Zweitens: Der Gegennachweis wird teurer

Bisher genügten in vielen Fällen Modellrechnungen oder vereinfachte Gutachten, um die BMF-Arbeitshilfe zu kontern. § 6f Abs. 3 EStG verlangt künftig ein vollwertiges Sachverständigengutachten mit Vorortbesichtigung. Das schliesst reine Schreibtischbewertungen aus. Für die Mandantenkommunikation heisst das, der Gegennachweis muss frühzeitig geplant und kalkuliert werden.

Drittens: Bestandsfälle ab 2027 betroffen

Massgeblich ist der notarielle Kaufvertrag, nicht der Übergang von Nutzen und Lasten. Wer noch in diesem Jahr unter altem Recht erwerben will, sollte vor Verkündung des Gesetzes notariell abschliessen. Erwerbe nach Verkündung fallen unter § 6f EStG, die Übergangsregelung steht in § 52 Abs. 14b EStG-E.

Was das für die AfA bedeutet

Die Kaufpreisaufteilung bestimmt direkt die AfA-Bemessungsgrundlage nach § 7 Abs. 4 EStG. Eine ungünstige Aufteilung mit zu hohem Bodenanteil reduziert die jährliche AfA dauerhaft. Bei einer typischen Wohnimmobilie mit linearer AfA von 3 Prozent bedeutet eine um zehn Prozentpunkte zu niedrige Gebäudewertquote über die Haltedauer einen sechsstelligen Steuerschaden, je nach Volumen.

Empfehlung für laufende Erwerbsvorhaben

Wer aktuell ankauft oder strukturiert, sollte die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag präzise formulieren und parallel ein Verkehrswertgutachten mit Vorortbesichtigung erstellen lassen. Damit ist die vertragliche Aufteilung nach Absatz 1 belastbar dokumentiert, und der spätere Wechsel auf den Gegennachweis nach Absatz 3 ist vorbereitet, falls das Finanzamt die Aufteilung später angreifen sollte.

Im TWGA-Netzwerk koordinieren wir Verkehrswertgutachten zur Kaufpreisaufteilung mit den passenden Qualifikationen. Im Netzwerk sind alle gängigen Qualifikationen verfügbar, sowohl öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige als auch nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Kollegen. Die persönliche Vorortbesichtigung ist bei jedem Verkehrswertgutachten Standard.